+7 (499) 703 45 06  Москва

+7 (812) 309 68 26  Санкт-Петербург

8 (800) 511 75 68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Особенности самостоятельной сдачи жилья в аренду

Как правило, собственнику решившему сдавать квартиру в Москве, важнее всего не только получить прибыль, но и избежать проблем с налогами, провести сделку безопасно и легко. Но даже опытные квартиросдатчики, получающие стабильную прибыль, не застрахованы от стандартных проблем. Какие важные пункты нужно учесть, сдавая квартиру в Москве?

Подготовка квартиры

Если вы сдаёте квартиру в первый раз, квартира новая, только что после ремонта, то подготовить её к сдаче достаточно просто. Повесьте шторы, купите пледы и подушки, комплект белья, набор посуды и столовых приборов, бытовую химию. Не обязательно полностью укомплектовывать квартиру утварью, главное, чтобы у арендаторов было всё самое необходимое на первое время.

Если вы уже сдавали квартиру ранее, обязательно наведите в комантах порядок (если предыдущие жильцы не сделали этого сами). Избавьтесь от старых вещей, замените текстиль, вымойте окна. Перед встречей новых жильцов жилье должно выглядеть так, чтобы собственнику самому захотелось тут пожить или, как минимум, погостить подольше.

Самоё сложное — это подготовить к заселению квартиру, в которой долго никто не жил. Скорее всего, в ней скопилась пыль, застоялся воздух. Придётся мыть окна, пол, стирать занавески и бельё, проветривать помещение и протирать все вертикальные поверхности и зеркала от пыли.

Мнение эксперта
Михайлов Евгений Александрович
Преподаватель гражданского права. Юрист с 20-летним стажем
В качестве финального штриха можно к приезду новых квартирантов купить цветы и конфеты. Этот несложный жест придётся по вкусу каждому и поможет заслужить расположение гостей. Даже если по какой-то причине квартиранты от вас съедут через несколько месяцев, они наверняка запомнят тёплый приём, который был им организован, и, скорее всего, порекомендуют вас своим друзьям и знакомым.

Сдаём квартиру

Нет ни одной универсальной инструкции на тему «наилучшее решение при сдаче квартиры». Однако существует отработанный алгоритм, при соблюдении которого сдать квартиру будет проще.

  • Нужно определить оптимальную стоимость арендной платы — слишком высокая ставка отпугнёт потенциальных клиентов;
  • Рекламировать своё предложение нужно сразу на как можно большем количестве рекламных площадок;
  • При заключении договора аренды в обязательном порядке нужно составить опись имущества, обозначить обязанности сторон и утвердить график платежей.

На какой срок заключать договор? Что лучше — долгосрочная или краткосрочная аренда? Стандартный договор найма заключается на срок до года. Если в дальнейшем стороны проявят такое желание, договор всегда можно продлить на аналогичных условиях.

Заключение договора

Что лучше — сдавать самому или с помощью агентства недвижимости?

Первая мысль, возникающая у собственника, собирающегося сдать квартиру, — заниматься сдачей и поиском арендатора самостоятельно, ведь это законно и так поступают очень многие. Это приемлемый вариант, если речь идёт о краткосрочной аренде. Но если вы собираетесь сдавать квартиру более, чем на год, то лучше обратиться за помощью в агентство.

Что даёт обращение в агентство? В большинстве случаев арендатор, пришедший к вам через агентство, более надёжен и платёжеспособен, чем соискатель «с улицы». Таким образом вы застрахуете себя от конфликтов, задержек с выплатами и порчи имущества.

Главное, чтобы арендодатель принял окончательное решение — если сдавать при поддержке риэлтора, то выбрать одного специалиста и, не отвлекаясь, работать с ним до результата.

Если риэлтор выбран, но время идёт, а новых клиентов так и не появилось, пора менять специалиста. Чтобы работа по поиску жильца и сдаче квартиры была успешной, нужен не просто работник из агентства, а настоящий специалист своего дела, активный и опытный, умеющий найти подход к любому человеку.

Мнение эксперта
Михайлов Евгений Александрович
Преподаватель гражданского права. Юрист с 20-летним стажем
Сотрудничество сразу с несколькими риэлторами сильно изматывает собственника жилья. Очень сложно отвечать на сотни бесполезных звонков и сообщений, ездить на рандеву и безрезультатно ждать потенциальных клиентов, которые забыли предупредить об отмене. Со временем, такая погоня за клиентом приводит к тому, что цена квартиры занижается, а недвижимость простаивает.

Чтобы избежать всех этих издержек, эффективнее выбрать «своего» риэлтора, лично встретиться с ним и побеседовать, убедиться, что он вам подходит и сотрудничать к обоюдному удовольствию.

Сдаём квартиру правильно

Все взаимодействия сторон должны регулироваться договором аренды. Грамотно составленный документ чётко регламентирует поведение арендатора и собственника жилья, предотвращает все возможные спорные моменты, которые неизбежно появляются в период аренды.

В типовом «правильном» договоре прописываются все аспекты передачи жилья в аренду — от сроков и размера оплаты до состава жильцов, от наличия предметов бытовой техники и мебели до подробного описания их состояния и комплектации.

Лучше обсудить все эти моменты заранее, чётко обозначить свою позицию и в дальнейшем придерживаться её. После ознакомления с договором найма у арендодателя не должно быть вопросов по пунктам:

  1. Что предпринять в случае задержки арендной платы? Договор чётко обозначает все сроки выплат, при их несоблюдении договор считается недействительным, и собственник вправе прекратить договорные отношения в одностороннем порядке;
  2. Выяснилось, что в квартире живёт 10 человек вместо одной молодой семьи — что делать? В договоре должны быть поимённо и с указанием паспортных данных записаны все наниматели;
  3. Квартиросъёмщики сломали мебель — как быть? Если в договор внесена подробная опись имущества и бытовой техники, собственник вправе вычесть стоимость повреждённых предметов обихода из страхового депозита;
  4. Кто отвечает за пожар или потоп в арендованной квартире? В случае форс-мажорных обстоятельств проводится экспертиза, на основании которой определяется виновный, с него и будет удержана плата. Не лишним будет оформить страховку перед сдачей квартиры, тем более, что её цена не слишком высока, как правило, она составляет около 5 тысяч в год.

Квартира сдана — что дальше?

В договоре аренды должно быть указано, что вправе делать владелец после сдачи жилья. Например, может ли он осматривать сданное помещение, и если может, то как часто? Должен ли он уведомить о своём визите жильцов? И если да, то в какой срок?

Опытные риэлторы настоятельно советуют собственникам лично ежемесячно навещать квартирантов, забирая плату за аренду, можно заодно и убедиться, что квартира содержится в надлежащем виде. Если этого не сделать, то спустя какое-то время свою квартиру вы можете просто не узнать.

Последствия от сдачи в аренду могут не ограничиться только извлечением прибыли, непредвиденные обстоятельства и конфликты также нередко встречаются на пути любого собственника недвижимости. Быть в курсе всех подводных камней этого предприятия — необходимое условие, чтобы защитить себя максимально эффективно.

Где искать жильцов — 4 надёжных варианта

Каждый человек, сдающий квартиру, отдаёт предпочтение вежливым, опрятно одетым квартирантам без вредных привычек. К сожалению, такие квартиросъёмщики достаются не всем. Часто бывает так, что люди, которые при первом знакомстве произвели хорошее впечатление, в последствии оказываются совсем не теми, за кого себя выдавали. Такие могут и плату задержать, и злоупотреблять алкоголем, и беспокоить соседей шумом, собирая большие компании, и сломать что-то из техники. Вариантов неудачного сотрудничества множество.

Как же найти подходящих, беспроблемных съёмщиков? И главное — где? На самом деле, важнее всего уметь выбирать, делать это не торопясь, а где они вам встретятся, уже не столь важно.

Главный пункт при выборе жильцов — проводить личное собеседование. Можете задавать им неожиданные вопросы, дотошно уточнять все мелочи, поинтересоваться доходом и причинами поиска жилья — скромничать тут не стоит.

Перейдём к вариантам поиска новых жильцов.

Вариант 1.  Поиск через «сарафанное радио»

Легче всего начать с опроса друзей и знакомых. Если кому-то из них нужна квартира, вам повезло, ведь «свои» люди будут бережнее относиться и к самой жилплощади, и к вопросу оплаты аренды, ведь они заинтересованы в сохранении тёплых отношений с вами, в отличие от квартирантов-чужаков.

Минус такой сделки в том, что ваши договорённости, скорее всего, не будут оформляться официально, ведь с друзьями всё решается на доверии. Поэтому вам надо определиться с приоритетами — или вы полагаетесь на «честное слово», чтобы не портить дружбу, или оформляете договор по всем правилам, рискуя снискать некоторое недовольство со стороны ваших товарищей.

Вариант 2. Социальные сети

Разместите объявление об аренде в Интернете — и получите самый большой охват потенциальных клиентов. Существует множество социальных сетей и сайтов с объявлениями, где можно опубликовать ваше предложение. Сделайте качественные фото квартиры, составьте привлекательное описание, укажите, как с вами можно связаться и ждите откликов.

Минус данного способа в том, что, помимо реальных арендаторов, вам будут звонить и риэлторы, и представители агентств.

Вариант 3. Объявления «по старинке»

Классический вариант подачи объявления в газету по-прежнему нельзя списывать со счетов. Несмотря на век цифровых технологий, изрядная часть населения использует печатные сми в качестве основного источника информации. Если выберете этот вариант, не забудьте указать в объявлении номер телефона. В идеале не только номер сотового, но и номер стационарного телефона.

Вариант 4. Поиск с помощью риэлторского агентства

Обратиться в агентство — самый современный способ быстро найти подходящих клиентов. В этом случае все заботы по поиску, общению и встречам с клиентами берёт на себя специалист. Даже платить вам за это не придётся, ведь финансовая сторона вопроса лежит на том, кто ищет квартиру.

Но и здесь есть минусы. Так как агент работает за комиссионные, вряд ли он будет долго и вдумчиво оценивать потенциальных кандидатов на заселение, ведь ему выгоднее как можно скорее завершить сделку и получить деньги. Попадаются и такие недобросовестные представители агентств недвижимости, которые настолько спешат сдать жильё, что им вообще не важно, кто будет в нём жить, заплатили за месяц вперёд и ладно.

Единственное противоядие — работать только с проверенными агентствами, лучше по рекомендациям друзей и знакомых, и подкреплять ваши отношения договором.

Как оформить объявление о сдаче квартиры

Самое первое, на что обращают внимание люди, просматривающие объявления о сдаче квартир, — это фотографии. Обязательно размещайте как можно больше качественных полноцветных фото, выставляющих ваш дом в наилучшем свете. Фотографируйте с разных ракурсов комнаты, снимите вид из окон, обязательно наведите порядок перед фотосессией, добавьте красивых деталей (свечи, декор).

Не поленитесь добавить также фото подъезда, двора, лифта. У того, кто просматривает объявление, должно появиться желание посмотреть квартиру «вживую», а лучше сразу поселиться в ней. Для усиления положительного эффекта можно обработать снимки в любом фоторедакторе, добавить яркость, убрать всё лишнее, увеличить контраст.

Следующая важная составляющая удачного объявления — описание. Напишите максимально подробно все преимущества вашего жилья. На какую сторону выходят окна, в какие часы в квартире больше всего света, если недавно сделали ремонт — отлично! Распишите, что заменили, какие материалы использовали, как бесперебойно всё теперь функционирует.

Мнение эксперта
Михайлов Евгений Александрович
Преподаватель гражданского права. Юрист с 20-летним стажем
Уделите внимание описанию инфраструктуры района — что находится поблизости, есть ли детские и спортивные площадки, где можно погулять, какие есть остановки общественного транспорта, парковки, достопримечательности. Если сложились хорошие отношения с соседями, упомяните и это. Доброжелательные спокойные соседи, к которым всегда можно обратиться за советом в случае чего — веский аргумент, чтобы снять квартиру именно у вас.

Любые приятные мелочи складываются в итоге в целое привлекательное коммерческое предложение, не скупитесь на них. Если есть какие-то негативные стороны, честно сообщите об этом, например, остановок вокруг много, но идти до них придётся 10 минут. Поверьте, вашу искренность оценят. К тому же, такой подход сэкономит вам много нервов, если квартирантам что-то не понравится, вы всегда сможете сослаться на объявление, в котором была представлена максимальна подробная информация.

Квартиранты с домашними животными

Многих собственников волнует вопрос, что делать, если подходящие съёмщики найдены, но у них есть питомец? Конечно, однозначного ответа тут нет. Можно разрешить квартирантам въехать в квартиру с послушным маленьким щенком, а через пол года выяснить, что решение было ошибочным, щенок вырос в большую собаку, порвал обои, обивку входной двери и испортил паркет.

Велика вероятность, что следующей паре жильцов с кошкой вы уже откажете в заселении, хотя, этот питомец вообще не доставил бы никаких хлопот. Получится, что из желания перестраховаться, вы потеряете возможность заработать.

Чтобы избежать подобных проблем и недопониманий, всегда обсуждайте с жильцами, которые имеют питомцев, кто будет платить за косметический ремонт, если зверёк что-нибудь испортит или сломает. Одного устного договора тут, конечно, мало. Оформляйте все юридически. Таким образом, вы не будете ограничены в поиске квартирантов, отдавая предпочтение только тем, у кого нет животных.

Квартиранты с маленькими детьми

Ещё одна категория жильцов — семьи с маленькими детьми. Плюсы тут очевидны: такие квартиросъёмщики не будут собирать шумные компании, гулять допоздна, курить и выпивать, скорее всего, в срок внесут арендную плату (ведь переезд с младенцем на руках всегда в сто раз сложнее), да и чистота, и порядок в квартире будут на высоте. Однако и в такой ситуации есть подводные камни.

Совсем маленькие дети могут доставить дискомфорт соседям своим плачем, а плакать они будут почти наверняка, причём в любое время дня и ночи. Дети постарше тоже будут производить шум, играя и бегая по квартире, включая на полную громкость музыкальные игрушки. Если вы готовы спокойно выслушивать жалобы от соседей и за свой счёт проводить звукоизоляцию квартиры, проблем нет.

Может быть, вам даже удастся договориться с молодыми родителями, чтобы они сами заплатили за уплотнители на дверях и ковровое покрытие на полу. Все эти меры помогут существенно снизить шум, но полностью его устранить всё равно не получится, это тоже нужно учесть, сдавая квартиру такой семье.

Кого выбрать?

С первого взгляда почти невозможно оценить, что за человек перед вами, определить его платёжеспособность, ответственность и аккуратность.

Иногда взрослый обеспеченный квартиросъёмщик может создать гораздо больше проблем, чем беззаботный студент. А приличная семья с детьми и собакой может стать настоящим кошмаром не только для собственника, но и для соседей по лестничной клетке.

Тем не менее, существуют традиционно безопасные категории жильцов:

  • Семейные пары с детьми-подростками.
  • Семейные пары средних лет.
  • Одинокие бездетные молодые юноши и девушки, без кошек и собак.

Что в итоге

Удивительно, но большинство неудач, с которыми сталкиваются собственники жилья, происходит из-за несоблюдения самых простых условий, которыми в первую очередь нужно было руководствоваться. Уделите внимание этим, на первый взгляд, мелочам, из них и складывается целостная картина. И помните, без проведения точных подсчётов о выгодах и издержках, вы не получите 100% отдачи от квартиры, как от источника пассивного дохода.

Рейтинг автора
Автор статьи
Михайлов Евгений Александрович
Преподаватель гражданского права. Юрист с 20-летним стажем
Написано статей
39
Следующая
АрендаОсобенности предварительного договора аренды нежилого помещения

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector