+7 (499) 703 45 06  Москва

+7 (812) 309 68 26  Санкт-Петербург

8 (800) 511 75 68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что включает в себя перепланировка

План строительстваСобственники жилья при проживании или на этапе его купли-продажи в ряде случаев осуществляют перепланировку помещений. Делается это для повышения комфортности проживания с учетом индивидуальных потребностей каждой отдельной семьи, а также для приведения старого жилья к существующим сегодня стандартам планировки квартир. Данная статья посвящена особенностям этого процесса, а также существующим законодательным запретам, действующим при планировании и ремонте помещений, которые необходимо учитывать для избежания возможных проблем с государственными инстанциями.

Запреты при перепланировке жилья

Требования к планированию помещений строго регулируются действующим в Российской Федерации законодательством. Основными правовыми актами в этой сфере являются:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.;
  • Правительственные распоряжения (приказы), издаваемые в регионах РФ.

Общие требования к изменению жилищного пространства

В России различают два вида изменения конструкции помещений:

  • перепланировка помещения, при которой меняется его конфигурация (перенос стен, объединение комнат, объединение квартир и прочее);
  • переустройство помещения, при котором производятся работы на инженерных коммуникациях (газопровод, отопительные системы, сети связи и прочее).
Мнение эксперта
Александров Дмитрий Петрович
Практикующий юрист с 15-летним стажем. Специализируется на семейном праве
При этом собственник жилья должен учитывать необходимость сохранить прочность несущих конструкций, а также многие другие требования, направленные на сохранение общих интересов всех жильцов дома в комфортном проживании на занимаемых площадях.
Важно! Для проведения обследования квартиры представителями государственных инстанций начиная с 2019 года необходимо письменное согласие не менее чем 50% собственников помещений.

Случаи, при которых узаконивание перепланировки не требуется

Согласно требованиям Статьи 25 ЖК РФ, а также исходя из определения понятия «перепланировка помещений» государственное оформление работ не требуется в случае, когда не затрагивается форма и технические характеристики (прочность, материал, толщина и другие) капитальных конструкций в квартире — стен, а также перекрытий (пола, потолков).

Стоимость перепланировки

Стоимость перепланировки или переустройства помещений может существенно меняться в зависимости от объема конструктивных изменений, площади квартиры, регионом страны и прочими факторами.

К примеру, для жилых домов в городе Москва затраты на оформление таких работ могут варьироваться от 20 000 до 150 000 рублей, а в регионах – от 3 000 до 80 000 рублей.

Оптимизация зоны проживания

Для улучшения удобства пользования жильем с учетом индивидуальных требований проживающих граждан часто применяется такой способ ремонтных работ, как снос или возведение ненесущих перегородок, которые не влияют на прочность конструкции всего здания.

При переустройстве помещений разрешаются виды работ:

  • объединение кухни с соседним помещением (залом, спальней или иным), в том числе посредством сооружения открытой межкомнатной арки;
  • увеличение сантехнической зоны (ванной комнаты или сан.узла) за счёт присоединения площади от коридора при условии соблюдения разницы в высотах помещений – высота коридора располагается на 3-5 см выше плоскости пола ванной или сан. узла.
Кроме того, допускаются работы по изменению схемы канализации при условии сохранения правильного угла слива и проведение остекления балкона.

Важные запреты при перепланировке

Важные запреты при перепланировкеПеред планированием будущих работ можно обратиться в организацию, обслуживающую данное строение. Это может быть управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или иной тип юридического лица. Обслуживающие работники могут дать консультацию относительно конкретно Вашей квартиры по вопросу правильного изменения её пространства.

Другим способом является самостоятельное ознакомление с техническим паспортом квартиры, на котором будут указаны все несущие конструкции (стены, колонны или иные), а также ненесущие перегородки, которые могут быть изменены. В любом случае вне зависимости от конструкции дома как минимум капитальными являются внешние стены, ограничивающие пространство с улицей, а также стены между квартирами и местами общего пользования.

В ходе работ запрещается воздействовать на общедомовые сети – стояки отопления, стояки водоснабжения, канализации, электромагистрали, газовые магистрали и вентиляционную систему. Любое вмешательство потребует предварительного согласования с соответствующей инстанцией.

Во многих случаях в квартире осуществляется объединение кузни и смежной комнаты в единое пространство, при котором обязательно исполнение одного из двух условий:

  • либо установка кухонной электроплиты;
  • либо монтаж дополнительного оконного или дверного блока.

Кроме того, запрещаются следующие виды работ без получения соответствующего разрешения:

  • увеличение сан. узла или ванной за счёт жилых комнат;
  • снос или перекрытие общедомовых отопительных радиаторов;
  • обустройство ванной комнаты или сан. узла в помещениях, где согласно проекту дома у соседей снизу расположены жилые комнаты;
  • обустройство обогрева пола за счет системы отопления или горячего водоснабжения;
  • расширение балкона или лоджии за счет примыкающей комнаты за исключением сооружения арок шириной до 1 метра;
  • любые работы в доме, признанном аварийным;
  • работы, приводящие к нарушениям в работе вентиляционных систем дома;
  • возведение мансарды;
  • переоборудование чердака.
Важно! При демонтаже и возведении перегородок минимально возможная площадь любого из помещений не должна становиться менее 8 квадратных метров.

Дополнительные требования

Кроме того, необходимо отметить и ряд дополнительных, в том числе санитарных, требований:

  1. Газовую плиту не допускается устанавливать в иных помещениях, кроме кухонного, предусмотренного первоначальным проектом жилья;
  2. Запрещено проводить отопление на балкон и лоджию, в том числе устанавливать систему теплых полов в данных пространствах;
  3. Не допускается закрывать доступ к общедомовым системам – газопроводу, стоякам отопления, воды, канализации и прочим.
  4. Любые изменения площадей жилых помещений возможны только за таких же жилых помещений. К примеру, возможно увеличение площади кухни за счёт зала, а не за счёт коридора. А вот расширение сан.узла, напротив, возможно за счёт коридора, кладовки или иной другой бытовой зоны;
  5. Запрещены работы в домах, признанных аварийными. Однако при небольших изменениях, не влияющих на конструктивные особенности дома, они могут быть согласованы;
  6. Запрещены работы, нарушающие пожарную безопасность граждан. К примеру, если на лоджии дома расположена сквозная межэтажная лестница, то доступ к её использованию перекрывать нельзя;
  7. Запрещены работы при несогласии на них хотя бы одного из совершеннолетних собственников доли жилья;
  8. Работы, затрагивающие облик лицевой части здания, разрешение проводить после согласования в местной администрации. К примеру, за утепление наружной части стены без окраски в соответствующий цвет здания может быть наложен штраф, а также выдано предписание о демонтаже всего утеплителя;
  9. Важно сохранять возможность естественного освещения в жилой комнате. К примеру, организация спальной зоны, не имеющей окна, будет не соответствовать санитарным нормам;
  10. Нельзя использовать небезопасные материалы при возведении межкомнатных перегородок (гипсокартон, утеплители из горючих материалов).

Согласование перепланировки

Согласование квартирной перепланировки проводится государственным органом, который определен для конкретного региона страны нормативным актом.

Имеется запрет на начало ремонтных работ до момента их официального согласования. Для правильного оформления данной процедуры в службу БТИ (Бюро технической инвентаризации) направляется комплект документов:

  • заявка на перепланировку или переустройство помещений;служба БТИ
  • паспорт гражданина;
  • ксерокопия эскиза или проекта. Важно! При проведении работ по эскизу появляется необходимость фактического выезда государственных надзорных органов в процессе производства работ. Таким образом, для упрощения процедуры оформление эскиза следует осуществлять для мелких ремонтных работ, а более масштабные работы, как например, затрагивание несущих межкомнатных дверей, требуют наличия проекта;
  • официальное разрешение от Жилинспекции;
  • заключение о состоянии несущих конструкций от проектной организации, имеющей доступ проектного СРО;
  • кадастровый паспорт с внесенными корректировками.

Узаконивание самовольной планировки

В случае самовольной планировки, на которую не было получено разрешение соответствующих инстанций, её оформление чаще всего производят через судебный орган. Порядок действий в данном случае следующий:

  • Составление искового заявления в местную судебную инстанцию;
  • Сбор необходимой документации;
  • Уплата государственной пошлины в размере 300 рублей;
  • Участие в судебном заседании;
  • Проведение дополнительных экспертиз в случае необходимости установления дополнительных обстоятельств для вынесения правильного судебного решения;
  • Получение решения суда, либо подача апелляции в случае несогласия с результатами рассмотрения заявления.
После получения судебного акта оформляется новый кадастровый паспорт.

Кроме того, выполняются дополнительные действия:

  1. Определение объема ремонтных работ;
  2. Оформление проекта;
  3. Согласование проекта в государственных инстанциях в зависимости от характера конструктивных изменений;
  4. Оформление заявки по установленной форме (скачать) и подача в адрес местной администрации, а именно отдела архитектуры и градостроительства.

К вышеуказанной заявке на узаконивание перепланировке прикладывают документы:

  1. Ксерокопию и оригинал паспорта гражданина;
  2. Выписку из ЕГРН;
  3. Согласие всех собственников помещений в квартире;
  4. Согласие от более чем 50% собственников дома в случае присоединения общедомовой площади;
  5. Проект, оформленный проектной организацией, имеющей допуск проектного СРО;
  6. В случае необходимости разрешения от государственных инстанций: МЧС и СЭС.

Выписка ЕГРН

Образец выписки ЕГРН из Росреестра

Сроки оформления

Основные этапы согласования перепланировки помещений в среднем занимают следующее количество дней:

  1. Согласование проекта в службах МЧС, СЭС и прочих – 15–20 дней;
  2. Получение справок – до 10 дней;
  3. Рассмотрение заявки и пакета документов в отделе архитектуры и градостроительства – до 45 дней;
  4. Выдача администрацией разрешения – до 3 дней;
Таким образом, плановый период согласования перепланировки помещений в среднем составляет 2,5 месяца с момента изготовления проекта.

Ответственность за нарушение законодательных норм

Для собственников помещений, допустивших их незаконную перепланировку или переустройство, предусмотрено административное наказание по ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ – до двух тысяч в отношении гражданского лица и до сорока тысяч рублей в отношении юридического лица.

Помимо назначения штрафа, в отношении собственника помещений установят обязанность по возврату измененных конструкций в первоначальный вид, а также может быть установлена обязанность возмещения морального или материального ущерба за нанесённый другим собственникам помещений (или соседям) вред. При этом срок исполнения судебного предписания – 6 месяцев с момента его вынесения.

Заключение

Знание особенностей законодательства в части требований к оформлению перепланировки или переустройству помещений позволит избежать неприятных случаев при купле-продаже недвижимости, а также существенно сэкономить время при грамотном планировании процесса оформления и подачи документов в различных государственных инстанциях, для правильного и комфортного использования помещений их собственниками.

Рейтинг автора
Автор статьи
Александров Дмитрий Петрович
Практикующий юрист с 15-летним стажем. Специализируется на семейном праве
Написано статей
28
Следующая
ПерепланировкаОсновные изменения в крайнем постановлении Правительства Москвы №508-ПП

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector