+7 (499) 703 45 06  Москва

+7 (812) 309 68 26  Санкт-Петербург

8 (800) 511 75 68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Перепланировка квартиры с чего начать оформление 2019

Составленный план квартирыСуществуют определенные инструкции для ситуаций, в которых перепланировка уже есть, это может быть как свежий ремонт без предварительного согласования, так и приобретенная квартира с уже существующей, но не узаконенной переделкой. Регламентируют эти инструкции Жилищный кодекс Российской Федерации от 22 января 2019 года и Постановление правительства Российской Федерации ПП-508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных домах».

Для законности действий и избежания наложения штрафных мероприятий и санкций перепланировка требует согласования с государственными органами, так же, как и переустройство, сам процесс согласования дополнительной платы не требует. Оплачиваются только услуги инженеров, которые вам могут составить правильный проект ремонтных работ.

Разрешенные манипуляции

Существует ряд действий, которые разрешены законом для осуществления в квартирах, к ним относятся:

  • Разрешено объединять кухню и комнату при условии, что кухня оснащена электроплитой. Объединение может быть проведено за счет дополнительного проема в стене, если стена несущая, то прорубается узкий проем и дополнительно делается усиление, если же стена не является несущей, можно сделать и широкий проем с аркой или установить двери. Сносить стену полностью запрещено, независимо несущая она или нет.
  • Допускается увеличение площади санузла за счет квадратуры коридора, делая такие увеличения пространства, стоит помнить, что уровень пола в ванной комнате и туалете должен быть на 3 сантиметра ниже, чем в коридоре.
  • Увеличение пространства балкона при помощи арки, ширина которой может достигать одного метра.
  • Проложить новые трубы, важно при этом сохранить угол слива.
Если задуманная вами перепланировка коснется общего имущества, то все действия должны быть согласованы с соседями. Важно учесть, что работы не должны ухудшать состояние дома, делать его использование опасным для жизни и ухудшать условия проживания ваши и ваших соседей.

Запрещенные мероприятия

Прописаны и работы, ведение которых законом запрещено, при совершении такого рода изменений узаконить их не удастся, к ним относятся:

  • Объединение комнаты и балкона с целью увеличения жилой площади;
  • Снос и прорубание проемов больше нормы в несущих стенах;
  • Перенос батареи центрального отопления на балкон или лоджию;
  • Менять местами «мокрые» комнаты и/или переносить санузел в жилую зону квартиры;
  • Проводить объединение кухни и жилой комнаты, если кухня газифицирована,
  • Укладывать теплые полы, функционирование которых осуществляется за счет центрального отопления.

Эти мероприятия узаконить не удастся, даже если на моменте согласования ваш проект каким-либо образом был пропущен в исполнении, то проверяющий орган его не примет, выпишет штраф за нарушение и предписание к возврату всего измененного на прежний уровень.

Если дом признан аварийным, то в нем нельзя проводить даже разрешенные перепланировки.

Есть еще одна тонкость осуществления перемены мест комнат, если вы решили кухню переместить в другую комнату, то в соответствие нормам СНиП в новой комнате обязательно должно быть окно, таким образом обеспечивается приток свежего воздуха и возможность проветривать помещение на случай утечки газа при приготовлении пищи.

Запреты при перепланировке

Мероприятия, необходимые для законного проведения перепланировки в квартире

Если вы еще только планируете ремонт с внесением изменений в технические характеристики квартиры, то для законности действий необходимо пройти несколько этапов:

1. Подготовка проекта перепланировки.

На этом этапе вам необходимо заняться подготовкой бумаг, для создания проекта обратитесь в проектно-техническое бюро, которое имеет допуск в БТИ или СРО. Сотрудникам понадобятся от вас технический паспорт квартиры и выписка из ЕГРН, а также ваше подробное объяснение задуманных работ. Для осуществления замеров специалист выезжает на объект, стоимость услуг варьируется в зависимости от сложности работы и прейскуранта  организации, с которой вы сотрудничаете.

Проект составляется в двух экземплярах и должен быть дополнен договором авторского надзора, актом скрытых работ, техническим заключением, характеризующим, в каком состоянии находится дом и возможности осуществления перепланировки, копию свидетельства о допуске СРО.

Встречаются ситуации, когда проект необходимо дополнительно согласовывать с Управляющей компанией или ТСЖ, ЖСК. На соглашение ставится дополнительная печать начальника УК или прикрепляется разрешающая работы справка.

2. Согласование подготовленных документов.

Подготовив проект, собрав все необходимые к нему документы, следующим шагом является написание заявление на согласование проекта. Заявление можно подать напрямую в жилищную инспекцию или местную администрацию, или обратиться в МФЦ. К заявлению прикрепляются проект со всеми рассмотренными приложениями, технический паспорт на квартиру, составленный не более 5 лет назад, документы, подтверждающие право на квартиру.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимостиВ случае с арендованным жильем по социальному найму, необходимо согласие всех совместно проживающих. Нотариальное согласие от остальных собственников квартиры, включая детей. В случае, когда ремонт охватывает и общую собственность, необходимо согласие на изменение в общем плане от жильцов дома.

Если в ЕГРН зарегистрировано право на квартиру, то сотрудники, принимающие у вас документы, самостоятельно оформят запрос в Росреестр и вам не нужно будет предоставлять выписку из ЕГРН и технический паспорт объекта. После приема ваших документов дождитесь от специалиста расписки о принятых бумагах, с этой распиской вы придете за возвращенными и рассмотренными документами.

На принятие решения обычно уходит около 45 дней. Проект может потребовать дополнительного привлечения к согласованию службы МЧС и СЭС. После принятого решения в течение трех дней вы будете уведомлены и можете забирать решение и документы, если самостоятельно не явитесь, документы будут отправлены вам заказным письмом.

3. Осуществление ремонтных работ и прохождение приемной комиссии.

После согласования проекта можно приступать к ремонту, важно успеть провести все работы в указанные сроки, чаще всего на перепланировку выделяется год, этот срок указан в полученных документах. По завершении ремонта необходимо уведомить жилищную инспекцию:

  • пишется заявление для получения акта о законченной перепланировке,
  • приложить к заявлению бумаги, полученные вместе с соглашением о перепланировке, и журнал производственных работ, который отражает все проводимые работы с соблюдением последовательности, техническую и исполнительную документацию,
  • после написания заявления с вами свяжутся и согласуют дату и время прихода комиссии, на это устанавливается срок, равный 10 дням. В комиссию входят специалисты из жилищной инспекции, отдела архитектуры, и возможно, если этого требует ситуация, управляющий жилым домом. Вами должно быть организовано присутствие сотрудников бюро, составившего ваш проект, и работников, осуществивших перепланировку, данные меры помогут на месте решить все спорные вопросы и подписать составленный акт. Акт составляется в 3-х экземплярах, один из которых остается у комиссии, второй – у собственника, третий — для ЕГРН для внесения корректировок. После получения подписанного всеми участниками акта вам остается получение нового технического паспорта вашей квартиры.

4.  Получение нового технического паспорта. Получить тех. паспорт можно как в БТИ, так и через МФЦ, для этого необходимо внести оплату государственной пошлины и составить запрос на получение. После подачи запроса к вам должны направить инженера, который проведет фиксацию всех изменений, зафиксирует в техническом плане и в течение 10 дней подготовит, опираясь на новые данные, технический паспорт измененного объекта недвижимости.

Новый вариант технического паспорта

Документы, необходимые для согласования перепланировки

Чтобы обратиться в жилищную инспекцию с заявлением на согласование вашего проекта перепланировки, необходимо собрать и подготовить соответствующий пакет документов, в который входят:

  • первое, что от вас потребуется, — это заполненное по образцу заявление, остальные документы прикладываются к заявлению,
  • технический паспорт объекта недвижимости,
  • план дома, поэтажный,
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, для подтверждения законных прав на ремонтируемую квартиру или другой правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, документы по приватизации или вступления в наследство и т. д.
  • если собственность не в единоличном владении, то требуется согласие от каждого совладельца,
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность собственника,
  • в случаях залоговой недвижимости необходимо предоставить согласие залогодержателя,
  • заключение, характеризующее общее техническое состояние здания, в котором располагается квартира.

Возможно, к этому списку добавятся дополнительные разрешения от ряда организации, например, если дом относится к объекту архитектуры, для проведения работ в нем потребуется дополнительное разрешение из Департамента культурного наследия вашего населенного пункта.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

Всегда существовавшие запреты

Законы, регулирующие перепланировку и переустройство, изменялись и пересматривались многократно, но существуют запреты, которые закреплены и переходят из редакции в редакцию.

К таким запретам относится объединение газифицированной кухни с жилой комнатой. Для помещений, снабженных газовой системой, есть строгое правило — они должны быть ограждены от жилых комнат стеной и плотно закрывающейся дверью.

Осуществляя ремонт, запрещено затрагивать общие системы коммуникации, идущие через территорию всего многоквартирного дома. Работы, связанные с увеличением площади квартиры за счет общедомовой площади, ущемляют права других собственников и запрещены к проведению.

Очень популярное увеличение жилого пространства или кухни за счет балконов или лоджий, такое увеличение площади запрещено, и работы этого направления относятся уже не к перепланировке, а к реконструкции и требуют другого рода разрешения. Реконструкция также регулируется законом, все касаемые ее вопросы закреплены в Градостроительном кодексе.

Мнение эксперта
Александров Дмитрий Петрович
Практикующий юрист с 15-летним стажем. Специализируется на семейном праве
В случае, когда свое согласие не оставил хоть один собственник квартиры, даже несовершеннолетний, а изменение конфигурации помещения уже произошло, есть вероятность признания действий по перепланировке незаконными.

Предпринимаем меры по признанию проведенных работ законными

Для того чтобы уже сделанные изменения в квартире признали законными, необходимо обращаться в суд. Чаще всего такие ситуации возникают, когда приобретенная квартира уже перепланирована, но незаконно. Процесс узаконивания в среднем занимает полгода и включает в себя следующие действия:

1. Необходимо пригласить инженера из БТИ. Сотрудник БТИ проводит осмотр квартиры, фиксирует все, что было незаконно изменено, и выдает новый технический паспорт с отметкой о неузаконенной еще перепланировке. В случае целостности несущих стен инженер выпишет техническое заключение.

2. В отдел архитектуры или жилищной инспекции необходимо обратиться с заявлением. Вами пишется заявление на согласование и с пакетом необходимых документов от сотрудника БТИ подается в госорган. Заявление будет рассмотрено комиссией, если вы получите отказ в согласовании, то на основание полученного отказа обращайтесь в суд.

3. Составляйте иск в суд на узаконивание уже совершенной перепланировки. К исковому заявлению необходимо приложить: отказ от согласования госорганом, старый и новый технический паспорт, планы соседских квартир как верхних, так и нижних этажей, выписку из ЕГРН.  По вашему заявлению суд направит к вам комиссию экспертов, которая даст свое заключение, если планировка не нарушает стандартов пожарной безопасности, строительных и санитарных норм, то вам выпишут заключение о допустимости перепланировки, если же будут выявлены нарушения, то по выписанным предписаниям их необходимо устранить.

Для того чтобы была возможность предоставить акт скрытых работ, необходимо воспользоваться услугами строительных фирм. После исправления подаете повторный иск. В случае, когда ваши работы привели к нарушению целостности несущих конструкций, перепланировку комиссия не примет и будет необходимо все вернуть в исходное положение, что будет контролироваться уполномоченной организацией.

4. Получение нового технического паспорта. Если судебный процесс закончился для вас положительным решением, то следующий шаг — это обращение в БТИ за новым техническим паспортом и для внесения необходимых изменений в ЕРГН. Эти операции можно совершить личным визитом в БТИ и Росреестр или воспользоваться услугами МФЦ.

Нововведение

В соответствии с последними изменениями законодательства, если проводится согласование перепланировки не по утвержденному проекту, а по эскизу, к вам должна быть направлена проверяющая комиссия.

Ранее было допустимо на техническом плане сделать необходимые пометки о предстоящем изменении и если работы не затрагивали изменения количества комнат, то заявителю выдавался необходимый акт. В настоящее время процедура стала обязательно сопровождаться выездом уполномоченной комиссии, независимо от того, какие размеры приобретает ваш будущий ремонт.

Нюансы перепланировки в новостройках

В новостройках стало возможным согласование перепланировки объекта до его регистрации и вступления в права собственности. Эта процедура позволит сэкономить время и начать необходимые изменения сразу же, как получены ключи от квартиры. Для того чтобы согласовать ремонтные работы, планируемые к осуществлению, необходимо собрать и подготовить следующие бумаги:

  • договор долевого участия или договор цессии,
  • акт передачи квартиры собственнику,
  • копия документа, разрешающего введение в эксплуатацию сданного дома,
  • официальное разрешение от застройщика на проведение запланированных работ,
  • подтверждение от застройщика в отсутствии претензий к заявителю по факту выполнения требований договора долевого участия,
  • справка, отражающая присвоение адреса дому,
  • свидетельство, подтверждающее соответствие адресов почтового и строительного.

В случаях, когда уже получены документы, подтверждающие ваше право собственности на приобретенную квартиру, для согласования перепланировки действует тот же алгоритм, что и для других домов.

Наказания

Идя на незаконное переустройство, стоит быть готовым к понесению административных мер. Опираясь на статью 7,21 КоАП Российской Федерации, сумма штрафа за незаконное деяние составит от 2 000 до 2 500 рублей. Помимо уплаты штрафа, в случае, если изменения нарушают установленные рамки, собственник квартиры будет обязан вернуть все в прежний вид.

Новый закон ужесточил меры наказания для людей, идущих на незаконные действия. Госорганы не ограничиваются в наказание штрафами и предписаниями. Основное мероприятие для влияния на нарушителей закона теперь не штраф, а предупреждение с последующей реализацией недвижимости с торгов.

Теперь после признания перепланировку незаконной инспектор выносит предписание на устранение ошибок и возврат к исходному состоянию неразрешенные конфигурации, устанавливаются индивидуальные каждого объекта сроки, и осуществляется пристальный контроль за исполнением.

В ситуации с уклоняющимися от исполнения предписаний и оплаты штрафов нарушителями контролирующие органы должны обращаться в суд. Судом может быть как постановлено оставить перепланировку, если она не нарушает основных требований безопасности и может быть узаконена, так и вынесено решение о наказании.

Если в суде будет принято решение о выставлении имущества на продажу с торгов, владельцу положена компенсация от стоимости проданной квартиры за вычетом судебных издержек.

В случае, если и удастся скрывать совершенную незаконно перепланировку квартиры, при необходимости совершения каких-либо сделок с недвижимостью данный факт будет вскрыт.

Причины отказа в согласовании проекта по перепланировке

Существует четыре причины, по которым вам могут отказать в согласовании предоставленных документов:

  1. В органах, осуществляющих проверку вашего проекта, может не оказаться необходимой информации по вашему объекту. В таком случае вас должны уведомить и запросить нужные бумаги. На предоставление информации заявителем выделяется 15 рабочих дней, если в этот промежуток времени информация не была предоставлена, заявителю отказывают в согласовании.
  2. Откажут и по причине несоответствия закону. В случае если своим ремонтом вы нарушаете установленные нормы и ставите под угрозу безопасность окружающих.
  3. Если дом находится в аварийном состоянии или по другим причинам в нем не могут проводиться работы по перепланировке, вас также ждет отрицательное решение.
  4. Для зданий, относящихся к культурному наследию города, памятников архитектуры, запрет будет исходить от Департамента культуры.
Все запрещенные действия имеют четкую формулировку без возможности двоякого толкования и отражены в части 1 статьи 27 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

Выделяют две основные причины, по которым приемная комиссия может не выдать желаемый акт. Первой причиной является истекший срок действия проекта, сроки указываются в полученных документах и их важно соблюдать. Вторая причина заключается в наличии несоответствий заявленному проекту.

Мнение эксперта
Александров Дмитрий Петрович
Практикующий юрист с 15-летним стажем. Специализируется на семейном праве
В ситуациях, когда комиссия отказывается выдавать вам акт о перепланировке, формулируя причину отказа общими фразами, требуйте конкретики. Уточняйте, какие конкретно нормы и правила вы нарушили и какие действия вы можете предпринять для получения акта. Комиссией должны быть указаны возможные мероприятия для устранения допущенных нарушений.

Сроки

На согласование проведенной перепланировки выделены следующие сроки:

  • от 15 до 20 дней уходит на согласование проекта в разных инстанциях, таких, как СЭС, пожарный надзор и оформления документов к проекту,
  • в течение 10 дней осуществляется сбор справок,
  • время на подачу и рассмотрение заявления в отделе архитектуры или жилищной инспекции уйдет до 45 дней,
  • в течение 3х дней осуществляется выдача разрешения от госоргана.
В общей сложности на согласование уходит от двух до трех месяцев.

Существует поправка к новостройкам: в многоэтажном жилом доме перепланировку можно провести только по прошествии четырех лет со дня сдачи в эксплуатацию.

Рейтинг автора
Автор статьи
Александров Дмитрий Петрович
Практикующий юрист с 15-летним стажем. Специализируется на семейном праве
Написано статей
42
Следующая
ПерепланировкаЖилищный кодекс Российской Федерации: перепланировка и переустройство

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector