+7 (499) 703 45 06  Москва

+7 (812) 309 68 26  Санкт-Петербург

8 (800) 511 75 68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Жилищный кодекс Российской Федерации: перепланировка и переустройство

Перепланировка и переустройство относятся к ремонтным работам, которые требуют обязательного согласования с уполномоченными на это органами власти. В случае проведения мероприятий без утверждения плана происходит нарушение закона, за которое следует административное наказание.

Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения

Перепланировка жилищаЖилищный кодекс Российской Федерации в 25 статье расшифровывает понятия переустройства и перепланировки. Переустройством считается проведение действий, направленных на перенос, установку, замену различного рода оборудования, инженерных сетей, электротехнического или санитарно-технического оборудования, с необходимостью их внесения в технический паспорт квартиры.

Перепланировка же заключается в проведении работ, ведущих за собой изменение в конфигурации квартиры, то есть отразится на ее внешнем виде, например, добавится проход между комнатами или увеличится пространство санузла за счет площади коридора, что также должно фиксироваться в техническом паспорте квартиры.

Теоретически, о ваших незаконных действиях может никто не узнать и ответственность не наступит, но для проведения проверки контролирующим органом достаточно поступившей жалобы от соседей. И если в дальнейшем вы захотите продать квартиру или оформить на нее дарственную, то все произведенные работы вскроются, и придется понести наказание.

Нововведения

Федеральный закон № 558 от 27 декабря 2018 года о перепланировке и переоборудовании был обновлен нововведениями, к которым относятся следующие изменения:

  • к изменениям относится факт невостребованности, до проведения переоборудования, справки из отдела градостроительства об отнесении здания, в котором расположена квартира, к архитектурно значимым,
  • в организации, осуществляющие надзорные функции, теперь нет необходимости нести документы, подтверждающие право собственности, выписку из ЕГРН, если ваша квартира зарегистрирована в ЕГРН.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

Для согласования планируемых работ необходимо обратиться в уполномоченный орган вашего города, это может быть жилищная инспекция или местная администрация.

Также изменения затронули переустройства квартир, которые захватывают своими действиями общедомовое имущество многоквартирного дома, независимо от срока его использования. Все эти поправки отражены в пункте 9 закона Российской Федерации №558-ФЗ от 27 декабря 2018года и в пункте 3 главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Уже существующие ограничения и запреты

Несмотря на обновления закона Российской Федерации № 558-ФЗ от 27 декабря 2018 года о перепланировке и переустройстве квартир, остаются действовать все существующие ограничения и запреты, обновленным законом они не отменены и новых пунктов не добавлено, все ранее установленные ограничения по-прежнему имеют свою силу.

К запрещенным при проведении ремонта операциям по-прежнему относятся:

  • работы, затрагивающие общие трубопроводные системы и канализационную систему, имеющую протяженность по всему многоквартирному дому,
  • снос, прорубание, полное или частичное разрушение несущих стен дома,
  • увеличение личной площади квартиры за счет общедомового пространства, приводящая к ущемлению прав других жильцов,
  • обустройство совместного пространства газифицированной кухни и любой из жилых комнат,
  • увеличение площади комнаты за счет ее объединения с прилегающим балконом/лоджией.
Также под запрет попадает очень популярный вид расширения площади кухни или любой из жилых комнат за счет объединения с прилегающим к ней балконом, и переносом отопительной батареи на балкон, даже в случае утепления балконного помещения, данный факт является нарушением закона. Так же как и нельзя проводить в квартире теплые полы за счет системы подачи тепла.

Стоит помнить важный момент в сборе документов, для согласования перепланировки должно присутствовать согласие абсолютно всех, даже несовершеннолетних, собственников квартиры. Если будет не хватать хоть одного согласия, перепланировка может быть признана незаконной.

Работы, на проведение которых запрет утратил силу

После ряда изменений в законодательстве к 2019 году на некоторые действия, совершаемые в собственной квартире, получать разрешение не требуется. В список работ, не требующих согласования органов власти, попали:

  • работы, направленные на замену уже устаревшей сантехники, находящейся в ванной комнате, туалете или на кухне,
  • действия, связанные с установкой водонагревательной системы и/или газовой колонки,
  • проведение замены и изменения систем газового оборудования, батарей, находящихся в комнатах, не изменяя при этом их расположение.

Что является основанием для начала работ по перепланировке и/или переустройству

Все мероприятия, связанные с перепланировкой и переустройством квартиры, требуют обязательного согласования с органами власти. Основанием для начала проведения намеченных ремонтных работ должно являться полученное разрешение на осуществление указных в проекте работ. Стоит помнить, что не следует, выполняя ремонт, отходить от заявленного в проекте масштаба работ, так как после завершения перепланировки будет осуществлен контроль со стороны комиссии, все нарушения и несоответствия будут обнародованы.

Перепланировка

Для получения согласования и проведения законных ремонтных работ в уполномоченный орган власти необходимо предоставить пакет документов, который включает в себя:

  • заявление на согласование, заполненное по установленному образцу,
  • документы, подтверждающие ваше право на переоборудование недвижимости,
  • подготовленный и оформленный в соответствии с установленными нормами проект перепланировки/переоборудования,
  • технический паспорт вашей квартиры,
  • официальное письменное согласие от каждого собственника недвижимости и от каждого члена семьи нанимателя квартиры, если речь идет о социальном найме жилья,
  • в случаях, когда дом, в котором находится ремонтируемый объект, относится к памятникам архитектуры или историческим памятникам, потребуется разрешение на проведение согласовываемых мероприятий от Департамента архитектуры или другой организации вашего города, занимающейся охраной памятников культуры.
Действия по перепланировке и/или переустройству жилья будут отнесены к незаконным, опираясь на статью 26 Жилищного кодекса Российской Федерации как в случае проведения работ без предварительного согласования, так и с нарушением заявленного в проекте плана работ.

Мероприятия, относящиеся к допустимым при проведении переустротильных работ

Опираясь на принятое в 2003 году 27 сентября постановление Госстроя Российской Федерации №170, утвержденные им нормы и правила технического характера относятся к переустройству:

  • изменение месторасположения элементов газовой системы, сантехнической и нагревательной,
  • проведение замены кухонных очагов,
  • замена ранее установленной газовой плиты на электрическую плиту для использования в бытовых нуждах,
  • переустройство имеющихся или обустройство новых санузлов,
  • работы, связанные с прокладыванием трубопровода или заменой уже существующего,
  • проведение электросетей,
  • установка систем, позволяющих функционировать душевым кабинам, стиральным машинам и прочим сантехническим и бытовым предметам, характеризуемых повышенной мощностью.

Ответственность, предстоящая за незаконно проведенную перепланировку

Все действия, проводимые по переустройству или перепланировке жилья, без получения соответствующего согласия попадают под квалификацию незаконных. Статья 7.21 Кодекса Российской Федерации определяет, какое административное наказание положено за совершенные деяния.

Мнение эксперта
Костенко Тамара Павловна
Адвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель Права
Статья рассматривает незаконный ремонт как порчу жилого имущества и находящегося в нем оборудования, иными словами приводит помещение в непригодный для проживания людей вид с точки зрения установленных законом строительных, пожарных, санитарных и других норм. И, соответственно, аналогичное определение касается переустройства жилья, порче оборудования, к нему относятся системы подачи воды и тепла, газоснабжение и электроснабжение квартиры.

В статье 19.1 КоАП Российской Федерации подобные деяния попадают под квалификацию самоуправства. При отсутствии положительного решения хозяина и сильном изменении прежних эксплуатационных условий квартиры статьей 7.22 также предусмотрены меры ответственности.

Все перечисленные нарушения установленных норм попадают в компетенцию Жилищной инспекции. При поступлении жалобы как от физического лица, например, соседа владельца ремонтируемой квартиры, так и от юридического, обратиться с жалобой может и сотрудник Управляющей компании, должна быть проведена проверка правомерности совершаемых работ.

Проведение проверки и принятие необходимых мер должно быть проведено в течение 30 дней, по истечении установленного срока должен быть предоставлен ответ заявителю в письменном виде. Если нарушения выявлены, то нарушитель остается на контроле у инспектора.

Насколько необходимо составлять проект планируемых работ?

Когда, затевая ремонт, вы планируете осуществлять работы, касающиеся несущих конструкций, например, прорубать проемы в межкомнатных несущих стенах, то предоставление на согласование проекта обязательно. Бывают ситуации, когда можно обойтись только эскизом планируемых действий.

Мнение эксперта
Костенко Тамара Павловна
Адвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель Права
Например, если вы решили делать дополнительный проем в стене, которая является перегородкой, а не несущей, то для такого действия достаточно предоставить эскиз. Или в ситуации с проведением ремонта санузла, в ходе которого планируется небольшое смещение унитаза, в этом случае тоже достаточно эскиза.

проект планируемых работ

Мероприятия по перепланировке, относящиеся к разрешенным

В проведении ремонтных работ выделяют ряд действий по перепланировке, которые считаются допустимыми и могут быть осуществлены в квартирах при желании владельцев. В этот список попадают следующие работы:

  • работы по переносу или ликвидированию перегородок между комнатами,
  • увеличение пространства комнаты за счет объединения ее с другой жилой комнатой,
  • увеличение количества комнат за счет разграничения комнат большой площади,
  • прорубание новых или перенос уже имеющихся дверных проемов,
  • обустройство дополнительных ванных комнат и кухонных зон,
  • присоединение к жилой комнате путем устранения комнаты бытового предназначения, например гардеробной или подсобки,
  • переоборудование кухни с целью устранения проходов к ним через жилые комнаты,
  • переоборудование тамбуров при их наличии в квартире,

Кроме допустимых действий, существуют и строго запрещенные к исполнению работы, в этот список попали:

  • все работы, которые могут привести к ухудшению условий проживания других собственников дома, ограничения доступа специалистам к инженерным приборам и отключающим элементам, приводящие к вероятным разрушительным процессам здания,
  • запрещено проводить изменения в домах, попадающих на учет в штаб по вопросам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций,
  • в квартирах, находящихся в домах, признанными непригодными для проживания, ветхим или аварийными,
  • работы, приводящие к полному или частичному ликвидированию или уменьшению естественных вентиляционных каналов,
  • действия, приводящие к увеличению нагрузки на несущие конструкции здания.

Технический паспорт жилого помещения

Технический паспорт является одним из основных документов вашей квартиры, в нем содержатся все данные технического характера вашей собственности. Составление технического паспорта проводится во время проведения первоначальной инвентаризации объекта, когда происходит сдача дома в дальнейшую эксплуатацию. Все изменения, происходящие с конфигурацией объекта, должны отражаться в этом документе.

Ответственность за изготовление, хранение и актуализацию данных ложится не на застройщика дома, а на владельца квартиры.

Технический паспорт квартиры содержит в себе ряд важных сведений, к которым относятся:

  • поэтажный план здания, в котором располагается рассматриваемая квартира,
  • стоимость объекта определенная на первой инвентаризации,
  • материалы, используемые для изготовления стен,
  • данные, отражающие характеристику фундамента дома и его перекрытий,
  • дата строительства жилья,
  • количество комнат в квартире,
  • квадратура объекта и другие при необходимости характеристики.

Пример техпаспорта на недвижимость

В большинстве проводимых операций с недвижимостью в списке документов будет фигурировать и технический паспорт. Этот документ вам понадобится, если вы решите свою квартиру переустроить или осуществить перепланировку, для согласования этих мероприятий предоставления техпаспорта — обязательное условие. Для осуществления сделок купли-продажи, оформления дарственной или написания завещания также необходим этот документ.

Если возникнет необходимость выделения доли в собственность или определения размера налога, положенного для перечисления в бюджет с данного объекта недвижимости.

Важность законности перепланировки

Даже если вы провели переустройство или перепланировку в квартире и об этом в данный момент никто не узнал, это еще не означает, что факт так и останется невскрытым. Помимо того, что вскрытие незаконных работ может быть после жалобы как соседей, так и сторонних организаций, но и по вашей же инициативе.

Справка из БТИ по перепланировке

Например, если вы решите продать свою квартиру или подарить ее, вам придется при переоформлении документов предоставлять технический паспорт на недвижимость и справку из БТИ, которая расписывает подробный план помещения, характеристики комнат: квадратуру, высоту потолков, расположение стен. Предоставив требующиеся документы, ваши незаконные действия вскроются сами собой, так как сразу будет видно несоответствие между реальным состоянием квартиры и тем, что отражает технический паспорт.

Узаконить уже произведенную перепланировку можно будет только в судебном порядке, если вами проведенные работы не несут угрозу здания в целом и проживающим в нем гражданам.

Если перепланировка не подлежит узакониванию и несет в себе опасность, то владельца обяжут заплатить административный штраф и вернуть все к исходному состоянию, за этими действиями будет установлен контроль со стороны инспекции.

В случае неоплаты штрафа и отказа или уклонения от исполнения требований суда в возврате конструкциям первоначального вида суд может принять следующие решения:

  • если квартира, в которой осуществлена незаконная перепланировка принадлежит владельцу на правах собственности, то она может быть продана с торгов, собственнику вернут часть ее стоимости за вычетом судебных издержек, а все предписания перейдут в исполнения нового владельца,
  • если перепланировка в помещении произведена нанимателем жилья, то расторгается договор найма, а работы по восстановлению исходного состояния переходят к собственнику.

Кроме того, между жилищной инспекцией и судебными приставами действует новое соглашение, по которому владельцы квартир, обязанные устранить нарушения и исполнить предписания жилищной инспекции, не смогут покинуть страну наравне с должниками, на которых заведены исполнительные производства.

Только в случае наличия долгов имеется возможность оплаты в аэропорту при наличии средств, а вот с незаконной перепланировкой вылететь не удастся.

Часто перепланировки жилья затрагивают увеличение площади за счет объединения с нежилой территорией квартиры, для ряда действий требуется дополнительное разрешение от пожарной инспекции, СЭС и других надзорных инстанций, в чьей компетенции окажется ваш вопрос.

Картинки по перепланировкеНе предпринимая меры по согласованию своих действий, вы рискуете попасть под административную ответственность, которая может быть выражена не только в оплате штрафа, но и в предписании по возврату все к исходному виду, что влечет за собой как дополнительные финансовые затраты, так и потерю времени.

В настоящее время все больше набирают обороты способы борьбы с нарушителями закона, проводящими незаконные перепланировки и уклоняющимися от ответственности посредством продажи квартиры.

Этот наиболее кардинальный и весомый метод борьбы становится все популярнее и доказывает свою эффективность.

Наложение штрафов, повторные штрафные санкции, наложение арестов на счета и имущество, при неоплате штрафов запрет на выезд за пределы Российской Федерации — все это не дает такой эффективности, как вопрос о продажи собственности с торгов.

Планируя проведение ремонтных работ, затрагивающих конфигурацию помещения и несущих изменения в техническом характере квартиры, подумайте, насколько это вам важно, и если без таких работ ремонт не предоставляется возможным, осуществите необходимые меры для того, чтобы ваши действия не выходили за рамки закона. Согласуйте план своих работ с жилищной инспекцией, это поможет вам избежать возможных проблем и рисков.

Рейтинг автора
Автор статьи
Костенко Тамара Павловна
Адвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель Права
Написано статей
32
Следующая
ПерепланировкаЧто такое перепланировка и переустройство, в чем разница

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector