8 (800) 222-48-65 Бесплатная консультация с юристом

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Допустимо или нет?

Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима.

В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.

К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.

Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.

Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами.

Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.

Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.

Узнайте на нашем сайте о том, как правильно составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры. А также, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилого помещения.

к содержанию ↑

Нужно ли оповещать банк?

Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.
Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.

Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке, в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.

О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о понятии коммерческого найма, вы можете узнать на нашем сайте.

к содержанию ↑

Необходимые документы

Что включается в пакет документов для разрешения сдачи ипотечной квартиры?

В законодательных документах обязательный перечень материалов, которые заемщику необходимо предоставить в банк, не указывается.

По практике выполнения такого оформления, требуется:

  • заявление в кредитную организацию;
  • договор аренды или найма (для банка специально готовится дополнительный экземпляр);
  • документ, подтверждающий согласие на такую сделку страховой компании, осуществляющей страховое покрытие помещения, в котором должна быть обязательно указана готовность финансовой организации сохранить условия потенциального страхового покрытия убытков.

Узнайте, можно ли сдавать квартиру без оформления договора, а также какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу квартиры, из статей на нашем сайте. Читайте также о том, как сдавать квартиру иностранным гражданам или посуточно.

к содержанию ↑

Отказ

Часто ли финансовая организация препятствует таким сделкам?

  • отказ страховой компании в сохранении условий;
  • неисполнение своих обязательств погашения ежемесячных платежей;
  • выявление недостоверной информации об условиях найма в представленном в банк заявлении.

Некоторые финансовые структуры могут предоставить и другие требования, неисполнение которых становится основанием отказа.

О том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, а также о том как сдать ее официально и законно, вы можете узнать из наших статей. Узнайте также о правах и обязанностях арендодателя.
к содержанию ↑

Штрафные санкции

Может ли заемщик быть оштрафован за предоставление жилья в аренду?

Штрафные санкции в большинстве случаев указаны в договоре о предоставления кредитных средств.

Несогласие банка с правом своего клиента сдавать жилье в итоге может привести:

  • к выселению арендатора с автоматическим расторжением подписанного последним договора о проживании, так как юридическим владельцем объекта до завершения платежей остается банк;
  • заемщик может быть оштрафован на сумму, которая обязательно указывается в числе многих пунктов ипотечного договора;
  • договор банка с заемщиком может быть расторгнут финансовой организацией с требованием полного погашения суммы займа.

В заключении стоит обратить внимание, что в большинстве случаев сделка предоставления ипотечного жилья в наем осуществляется успешно и получает одобрение финансовой структуры.

При возникновении проблем и спорных ситуаций заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру или другому опытному юристу, готовому подготовить пакет аргументированной документации для рассмотрения банком, которая буде почти всегда успешно одобрена.

Консультация специалистов о том, можно ли сдавать ипотечную жилье в аренду, в этом видео:

Можно ли, взятую в ипотеку, квартиру сдавать в аренду, и погашать долг за счет вырученных средств? Такой вариант подойдет тем, у кого уже есть жилье, а ипотечная квартира оформлена, к примеру, для детей или для получения прибыли.

Мы попытаемся ответить на вопросы: выгодно ли купить квартиру в ипотеку и допускают ли банки сдачу в аренду залоговой недвижимости? А еще вы можете посмотреть видео на данную тему.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

к содержанию ↑

Можно ли провести такую сделку?

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.
Наше законодательство не разрешает и не запрещает взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Единственный закон, в котором поверхностно об этом говориться – закон «Об ипотеке».

Он устанавливает право собственника извлекать доходы и плоды из заложенного жилья. Причем к прибыли, получаемой от обремененной недвижимости, банк не будет иметь никакого отношения.

И все же: можно ли купленную в ипотеку квартиру сдавать? По сути, закон позволяет заемщику сдавать свою жилплощадь в аренду и получать с этого доход. Кроме того, купив ее, заемщик становится ее полноправным хозяином. Казалось бы, если правоустанавливающие документы на руках, что мешает сдавать помещение в аренду?

Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя. Подробнее о том, можно ли и как продать квартиру в ипотеке, мы рассказываем тут, а из этого материала вы узнаете, какие еще действия и сделки можно проводить с таким залоговым имуществом.

к содержанию ↑

Требуется ли разрешение банка?

Прежде чем сдавать недвижимость, необходимо внимательно изучить договор с банком. Обратите внимание на дополнительные условия, а также права и обязанности сторон. Не все банки прописывают возможность сдавать жилье в наем. Рассмотрим возможные варианты условий банка относительно этого вопроса, которые могут быть включены в договор:

  • Кредитодатель разрешает сдавать жилье и это четко прописано в условиях соглашения. В этом случае заемщику беспокоиться не о чем – он может начать искать квартирантов без согласования своих намерений с банком.
  • В договоре не указана информация о возможности аренды. В этом случае клиенту необходимо уточнить информацию у кредитодателя. Если он не будет против, то выдаст разрешение.
  • Сдача в наем возможна при определенных условиях. В документе могут быть прописаны конкретные условия, на которых заемщик может сдавать в наем жилье: срок, условия договора найма, обязательная регистрация сделки и пр.
  • Сдача разрешена при условии согласования с банком. Заемщику, прежде чем вселять в свою квартиру жильцов, потребуется получить разрешение банка.
  • Сдача запрещена. Если это прописано в договоре, то владелец ничего сделать не сможет – таковы правила.

Нужно понимать, что разрешение сдачи в аренду ипотечной квартиры сопряжено с определенным риском для кредитодателя. Ведь в находящимся в найме жилье во время действия договора найма будет проживать совершенно постороннее лицо, которое не имеет никакого отношения к ипотечной сделке.

По мнению некоторых банков, сдача в наем квартиры может привести к снижению ее рыночной стоимости, что может привести к ее неликвидности. В ст.

29 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщик не должен допускать порчи заложенного имущества и уменьшения ее стоимости сверх того, что считается нормальным износом. На основании этого, банк может не разрешить посуточную аренду квартиры, так как такой вариант сдачи предполагает быстрый износ помещения.

Это важно знать:  Льготы для пенсионеров: социальные льготы пожилым людям в 2020 году

Статья 29 № 102-ФЗ. Пользование залогодателем заложенным имуществом

    Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Есть и такие кредитодатели, которые не только разрешают сдачу в аренду, но и приветствуют ее, так как доходы, получаемые собственником от квартиросъемщиков, значительно повышают его платежеспособность.

к содержанию ↑

Как поступить, если согласие не получено?

Но как поступить тем заемщикам, в договоре которых указан запрет? Единственное, что может сделать собственник – это обратиться в банк с просьбой разрешить сдачу в наем. Он может мотивировать свою просьбу низкими доходами, которые не позволяют ему своевременно вносить долг по ипотеке.

Это придется подтвердить справками о зарплате. Основаниями для одобрения аренды могут также стать:

  • болезнь заемщика;
  • увольнение с работы;
  • другие жизненные обстоятельства, ухудшающие платежеспособность.

Для банка самое главное – отсутствие задолженности со стороны заемщика, поэтому в данном случае он вполне может пойти навстречу.

Без получения согласия банка у заемщика могут возникнуть проблемы при сдаче жилья в аренду. Такое действие будет считаться нарушением договора, что, в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия вплоть до расторжения договора.
к содержанию ↑

Обязательно ли уведомлять финансовое учреждение?

Первое, что необходимо сделать заемщику – известить банк о своем намерении. По закону «Об ипотеке», кредитодатель имеет право 1-2 раза в год проверять обремененную недвижимость.

Работник учреждения может прийти без предупреждения, и, если в помещении в этом время будет находиться квартиросъемщик, владельца могут ожидать штрафные санкции.

Чтобы избежать возможных проблем, собственнику лучше поставить банк в известность. Однако некоторые заемщики, не получив одобрение, сдают квартиры на свой страх и риск.

к содержанию ↑

Что может сделать кредитор, если вы нарушили договор?

Если владелец не получил разрешение финансового учреждения, тем не менее сдает жилплощадь в аренду, он рискует потерять свое имущество. Любое действие, осуществляемое в отношении обремененной недвижимости, не предусмотренное в договоре, банк может посчитать нарушением соглашения.

Если кредитодатель узнает о том, что жилье сдается в наем, то может потребовать от собственника расторжения договора. Это означает, что он должен погасить оставшийся долг досрочно. Если клиент этого не сделает, то кредитодатель вправе взыскать квартиру, вернув впоследствии ему часть денег, уплаченной за нее ранее.

Подведем итог. Прежде чем сдать обремененную квартиру в аренду, собственнику необходимо внимательно перечитать банковский договор. Дальше действовать нужно в зависимости от условий соглашения. Если банк допускает наем, то нужно получить разрешение. Если нет – то действовать на свой страх и риск или же забыть об этой идее.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

к содержанию ↑

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2020 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.
к содержанию ↑

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

к содержанию ↑

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.
Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

к содержанию ↑

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и делать это правильно, если в договоре ипотечного кредита прописано условие сдачи в аренду жилья с разрешения банка. Давайте выясним практику многих заемщиков и ответим на животрепещущий вопрос.

Неважно в какую ипотеку вы приобрели жилье, в военную или «гражданскую», в кредитном договоре всегда указывают, что недвижимость может подвергаться перепланировке, сдаваться или продаваться только с согласия кредитной организации.

Но что важнее для банка или того, кто выдал кредит военнослужащему, чтобы тот вовремя платил и не создавал проблем или все-таки контроль за заложенным недвижимым имуществом? И как сдача ипотечной недвижимости происходит реально?

Привлекательность получения дохода от аренды, с вязи со снижением ипотечных ставок растет, потому что арендная плата может компенсировать полностью или частично платежи по кредиту.

к содержанию ↑

Можно ли сдать ипотечную недвижимость с точки зрения российского законодательства

Пункт 1 статьи 40 ФЗ «Об обременении» гласит, что заемщик вправе сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, без разрешения банка, если иное не зафиксировано в договоре и удовлетворены следующие требования:
  • срок аренды не превышает длительность займа;
  • залог не используется для коммерческих целей;
  • наем проводится на законных основаниях.
Это важно знать:  Больничный лист в ФСС: как найти электронный больничный лист

По мнению банкиров, аренда квартиры уменьшает ее рыночную стоимость, соответственно ликвидность. Нормы закона «Об ипотеке» позволяют привлечь заемщика к ответственности при порче залоговой недвижимости или снижении стоимости сверх нормального износа. Руководствуясь нормативными актами, кредитор вправе запретить посуточную аренду жилья, предполагающую быстрый износ квартиры.

к содержанию ↑

Требования банков

Для того чтобы сдавать ипотечное жилье третьим лицам, необходимо руководствоваться положениями договора с банком. На практике встречаются следующие варианты условий:

  1. Кредитор допускает сдачу жилья без согласования с банком.
  2. В соглашении отсутствует информация об аренде. Заемщику следует уточнить данные у кредитора. Разрешение или отказ банка определяет возможность аренды недвижимости.
  3. Кредитор прописывает конкретные параметры услуги: срок, условия соглашения по найму, регистрацию сделки.
  4. Заемщик, заселяя жильцов, должен получить согласие банка.
  5. Аренда запрещена. Согласие на сдачу жилья связано с риском для финансового учреждения, так как в квартире будут проживать граждане, не имеющие отношения к кредитным обязательствам.

Большинство банков дают возможность сдавать квартиру в ипотеке при соблюдении ряда требований:

  1. Подача письменной заявки. Сотрудники компании оперативно рассмотрят просьбу разрешить сдачу ипотечного жилья, и вынесут положительное решение при условии своевременного погашения долга, содержания недвижимости в надлежащем состоянии.
  2. Извещение страховщиков об увеличении стоимости имущественного полиса на 20-30%. Повышение платы обосновано риском порчи имущества.
  3. Сдача ипотечного жилья должна проводиться на условиях договора аренды, содержащего условия по оплате.
  4. Оформление налоговой декларации на уплату 13% (от дохода) по итогам года.
  5. Предоставление полного пакета документов для получения разрешения: копии договора найма, данные о квартиросъемщике, сведения от страхового агентства.
к содержанию ↑

Можно ли сдавать недвижимость, обремененную банком «ВТБ»

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.
Условия предоставления ипотеки банком «ВТБ» предусматривают получение разрешения банка на сдачу залоговой квартиры в аренду. На официальном сайте банка размещен порядок получения разрешения на сдачу недвижимости в аренду и соответствующее заявление.

Согласно ипотечному соглашению банк оставляет за собой право требовать досрочный возврат суммы займа, начисленных процентов и неустойки в следующих случаях:
  • нарушение правил пользования ипотечным жильем;
  • несообщение кредитору обо всех правах третьих лиц на недвижимость;
    иных обременениях.

Поэтому в любом случае обязательно следует проинформировать банк и страховщика о своих намерениях сдать жилье во избежание расторжения кредитного договора в одностороннем порядке.

к содержанию ↑

Выгодно ли сдавать ипотечное жилье

Вопрос «выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду» часто обсуждается на форумах. Схема подходит клиентам, имеющим место для проживания, или приобретающим недвижимость детям впрок.

Двухкомнатные помещения выгодно сдавать за неимением другого жилья. Заселив в одну из комнат квартирантов, владелец получает доход и контролирует обеспечение сохранности имущества.

3-хкомнатные квартиры сдают по комнатам.

к содержанию ↑

Пример вычисления расходов и доходов при аренде жилья

Итог: сдача квартиры примерно будет покрывать расходы на ежемесячные ипотечные платежи при условии, что залоговая квартира – не единственная собственность заемщика и ему есть, где жить. Если недвижимость расположена в Москве или Санкт-Петербурге, ситуация будет аналогичной, так как высокая стоимость жилья будет компенсирована более высокой ценой ежемесячной аренды.

к содержанию ↑

Санкции к заемщикам при нарушении ипотечного договора

Согласно закону «Об ипотеке» кредитор обладает правом 1-2 раза за год проверять обремененное жилье. Сотрудник организации может прибыть на объект без предупреждения, наложив штраф на заемщика, допустившего проживание сторонних лиц. Во избежание возможных неприятностей, собственнику следует поставить банк в известность.

Сдача кредитуемой недвижимости в обход банка грозит возникновением ряда рисков:

  • получением устного предупреждения от банка;
  • наложением штрафа за несоблюдение условий договора ипотеки;
  • расторжением кредитного договора, требованием возврата остатка долга с процентами (подобные меры принимаются при систематическом нарушении условий договора);
  • взысканием задолженности с залогового имущества через суд, продажа жилья на аукционе при образовании просрочки;
  • уведомлением налоговых органов об уклонении от уплаты налогов;
  • принудительным выселением квартирантов (через 30 дней) без денежной компенсации.

‘ alt=»»>

Если договором предусмотрен запрет на аренду недвижимости, клиенту следует обратиться в банк за разрешением на сдачу жилья, мотивировав просьбу низкими доходами, не позволяющими своевременно выплачивать долг. Указанный факт потребуется подтвердить справками о зарплате.

Высокий процент одобрения также получают заемщики, подтвердившие факт заболевания, увольнения с работы, иных жизненных обстоятельств, снижающих уровень платежеспособности. Граждане РФ также вправе оспорить ситуацию через суд, аргументируя это нормами Гражданского кодекса и законом «Об ипотеке».

Но нарушение условий договора повлечет неустойки, имущественные взыскания.

Ипотечная квартира – это актив. Его собственник имеет право извлекать экономическую выгоду от имущества. Дополнительный доход можно получить, если сдавать квартиру, которая находится под залогом в банке, а средства от аренды направлять на погашение кредита.

Но договор ипотечного кредитования накладывает некоторые ограничения на права распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чем это грозит заемщику с юридической точки зрения, и как правильно сдать внаем заложенную недвижимость, чтобы минимизировать свои риски.

к содержанию ↑

Возможна ли сдача ипотечной недвижимости?

Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства. Люди переезжают в другие города, женятся, съезжаются, квартира оказывается без жильцов.

В то время как лишние квадраты простаивают, хозяин вынужден оплачивать ипотеку и коммунальные услуги. Отличное решение избежать убытков – поиск квартирантов. Доход от арендных операций поможет покрыть обслуживание кредита.

Права и обязанности заемщика четко регламентирует российское законодательство:

  1. Использовать ипотечную недвижимость по ее целевому назначению;
  2. Не допускать обесценивания квартиры сверх физического износа;
  3. Поддерживать исправное состояние залогового имущества;
  4. Покрывать затраты на содержание этого имущества до полной выплаты ипотеки.
Если вы приобрели жилье по договору ипотеки, то согласно статье 29 ФЗ «Об ипотеке» имеете полное право получать доходы от имущества. Аренда квартиры в ипотеке не перечит использованию по целевому назначению.

Но квартиросъемщики, как правило, относятся к съемной жилплощади небрежно. То есть недвижимость утратит свой товарный вид, как результат, обесценится, снизится ее ликвидность. Исходя из этих критериев, банки зачастую ограничивают возможность сдачи внаем ипотечной квартиры.

Несмотря на то, что недвижимость находится в собственности заемщика, кредиторы выдвигают разные требования к залоговому имуществу. Некоторые с легкостью согласовывают договора аренды ипотечных квартир, другие – настаивают на увеличении процентных ставок, пересмотре договоров кредитования или страхования.

Тем, кто изначально приобретает жилье для последующей сдачи, стоит позаботиться, чтобы в ипотечном договоре была прописана возможность это осуществить. Также необходимо юридически оформить соглашение на передачу ипотечной недвижимости в наем – заключить договор аренды.

В документе прописываются требования к арендатору, сумма и условия платежа, права и обязанности сторон.

к содержанию ↑

Нюансы сдачи

Перед тем как выяснить, можно ли сдать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры: какие нюансы следует учесть, как согласовать свои действия с банком.

Залоговое имущество в обязательном порядке страхуется. В ипотечном полисе прописываются риски повреждения или утраты объекта кредита: пожар, залив, аварии, стихийные бедствия, злодеяния третьих лиц и прочие факторы.

Не нужно пренебрегать страховкой, ведь именно она поможет возместить расходы банку, при наступлении страхового случая. Размер суммы к выплате в случае наступления страхового случая равняется оценочной стоимости квартиры. Страховые взносы зависят от состояния жилья, и ежегодно уменьшаются при погашении ипотеки.

Договор страхования заключается в пользу банка. Сдавая ипотечную квартиру в наем, вы должны увеличить платеж по страховке. Ведь кредитор считает сдачу дома в наем дополнительным риском. Увеличение страхового платежа зависит от условий страховой компании. Обычно он возрастает не более чем на треть.

На окупаемость ипотеки влияют:

  1. Востребованность жилья – большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальном районе.
  2. Ремонт – чем лучше техническое состояние помещения, тем выше арендная плата. Квартиры с дизайнерской отделкой быстро находят квартиросъемщика.
  3. Размер коммунальных услуг – арендатор при поиске дома учитывает величину квартплаты, наличие измерительных приборов, счетчиков.

К тому же не стоит забывать, что арендную выручку придется декларировать в налоговой службе, и платить с нее налог на доходы. Согласно Налоговому кодексу доходы, которые получают физические лица в денежной и натуральной форме, являются объектом налогообложения по ставке в размере 13%.

к содержанию ↑

Нужно ли спрашивать разрешение банка

Некоторые финансовые учреждения категорически против передачи залогового имущества третьим лицам. Стоит уточнить это условия у своего кредитора. Заемщик отвечает залоговой недвижимостью за выполнение договоренности.

Если вы решили сдавать ипотечную недвижимость, необходимо информировать кредитора, и получить его письменное согласие на сделку. Квартира обременена залоговыми обязательствами, это ограничивает возможности осуществить операции продажи ипотечной квартиры, дарения, ее сдачу в аренду. Банк имеет права на квартиру до момента полного погашения ипотеки.

Кредитор может проверить фактическое состояние заложенной недвижимости. А должник не вправе препятствовать этому. Лучший метод обезопасить себя от претензий со стороны заимодателя – написать письмо, в котором уведомляете, что намерены отдать квартиру в аренду третьим лицам на определенный срок. Прикладывать арендный договор – не обязательно.

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.
Если вы решите обмануть банк, рано или поздно выявится правда. И тогда появятся серьезные проблемы.

Это важно знать:  Как обжаловать протокол об административном правонарушении

Нарушения условий кредитного соглашения заносятся в базу, портят кредитную историю. При оформлении следующего займа возникнут осложнения.

По закону, при выявлении грубых нарушений правил содержания, пользования заложенным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

к содержанию ↑

Что делать в случае запрета

В случае если банк запрещает сдачу ипотечной квартиры, имеется два варианта развития событий:

  1. Попытаться договориться с банком.
  2. Сдавать в наем неофициально.

Кредитная организация заинтересована в своевременном погашении основной задолженности и процентов за использование кредитных средств. Мотивируйте необходимость сдачи в аренду ипотечной квартиры катастрофической нехваткой денежных ресурсов на осуществление регулярных платежей.

У банков не принято стимулировать рост проблемной задолженности. Они идут навстречу своим клиентам, и смягчают условия кредитования.

Хотя это и незаконно, но множество договоров аренды в России заключаются в устной форме. Будьте внимательны при выборе нанимателя, мошеннические схемы активно практикуются на рынке недвижимости. А при выявлении факта сокрытия доходов, собственник рискует нарваться на серьезный штраф или административную ответственность.

к содержанию ↑

Какие требования выдвигают банки при сдаче ипотечного жилья в аренду?

Для того чтобы давать третьим лицам снимать залоговый объект недвижимости нужно руководствоваться заключенным с банковским учреждением ипотечным договором. Чаще всего встречаются следующие условия:
  1. Банк допускает, что заемщик может сдавать жилье без согласования с ним.
  2. В ипотечном договоре ничего не сказано об аренде залогового объекта. Заемщику нужно узнать у кредитора информацию по этому поводу и действовать или бездействовать после получения отказа или разрешения.
  3. Кредитор в ипотечном договоре четко указывает параметры услуги: период, условия соглашения, регистрация сделки и т.д.
  4. Заемщик, подписывая договор аренды и заселяя посторонних людей, должен узнать, согласен ли банк на это.
  5. Аренда категорически запрещается. Несогласие сдачи квартиры/дома под съем связано с рисками для самого банковского учреждения, так как проживающие посторонние люди не будут иметь никакого отношения к финансовому обязательству перед кредитором.

Большая часть банков, конечно же, допускает сдачу ипотечного жилья, но только при соблюдении следующих условий:

  1. Заемщик в обязательном порядке подает в банк письменную заявку. Банковские работники после этого оперативно рассматривают ее и предоставляют положительный ответ, если клиент у них на хорошем счету, то есть вносит все платежи вовремя и содержит жилье в хорошем состоянии.
  2. Извещаются страховщики о том, что увеличивается стоимость имущественного полиса примерно на 20% – 30% от его изначальной цены. Такое повышение обосновывается высоким риском порчи жилья.
  3. Сдаваться ипотечное жилье должно с обязательным заключением договора аренды, в котором прописаны все условия по оплате.
  4. Оформляется налоговая декларация по итогам года на уплату подоходного налога в размере 13%.
  5. Заемщик обязательно должен предоставить банку ксерокопию договора найма, личные данные и документацию по квартиросъемщику, информацию от страхового агентства.
к содержанию ↑

Банки, которые разрешают сдавать залоговое жилье

Официально разрешает сдавать залоговое жилье, купленное за ипотечные средства банк «ВТБ», «Альфа-Банк», «Сбербанк», «Связь-Банк». Согласно условиям, прописанным в их ипотечных договорах, действия по сдаче квартиры/дома в наем считаются правомерными, если заемщик предварительно письменно их извещает о своих намерениях и получает на это согласие.

Так, в «Сбербанке» с 9 декабря 2013 года действуют общие условия жилищного кредитования. А в подпункте договора 4.4.15 указано, что заемщик не имеет права сдавать жилье в наем или бесплатное использование родственникам или друзьям без получения письменного согласия от Сбербанка.

Также на него возлагаются меры, помогающие сохранить надлежащее состояние недвижимости, вместе с текущим и капитальным ремонтом. Добросовестных клиентов инспекторы проверяют крайне редко.

Проблемы только могут возникнуть, если своевременно не внести ипотечный платеж.

Банк «ВТБ» тоже не препятствует сдаче квартиры в залоге в аренду, но только если заемщик обязательно преждевременно на это письменно запросит разрешение. На его официальном портале по следующей ссылке https://drive.google.com/file/d/1tTlJoSEwO_BXkEheTMIPX9RX-YnHEj9L/view можно найти порядок получения разрешения на сдачу заложенной квартиры и пример бланка заявления https://drive.google.com/file/d/1J7ws7b72OYhAoPJVlH23qLiSkYIexLnr/view.

Согласно ипотечному договору, у него все же есть право потребовать досрочно вернуть полную сумму кредита вместе с начисленными процентами и неустойкой в следующих ситуациях:
  1. Нарушены правила использования ипотечного жилья.
  2. Не сообщено кредитору обо всех правах посторонних людей на залоговый объект недвижимости; других обременениях.

Поэтому нужно информировать банк и страховую компанию о сдаче ипотечной квартиры в аренду, чтобы избежать расторжения ипотечного договора и применения санкций.

к содержанию ↑

Как сдать в аренду ипотечное жилье, если банк это запретил?

Даже если в ипотечном договоре четко указано, что сдавать в аренду купленное за ипотечные средства жилье, строго запрещается, есть несколько способов выхода из ситуации.

Первый способ. Для начала нужно попытаться договориться с менеджером банка о пересмотре ранее заключенного договора. Для мотивации можно сказать, что без средств, вырученных от сдачи жилья, у вас не будет возможности своевременно вносить в полном объеме ипотечные платежи.

Страх, что возникнет проблемная задолженность, чаще всего побуждает кредитора пойти клиенту на компромисс.

Второй способ. Можно впустить людей жить в ипотечное жилье без уведомления банка об этом. Большинство арендных договоров между квартиросъемщиком и арендодателем заключаются в РФ только на словах.

Даже несмотря на то, что по закону должен быть обязательно составлен письменный договор, стороны решают довериться друг другу и избежать бумажной волокиты. В таком случае, даже если кредитор узнает, что аренда ипотечной квартиры по факту есть, он ничего не сможет доказать, так как нет никакого официального документа.

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.
Поэтому если в ипотечном договоре указан запрет на сдачу квартиры третьим лицам, и попытка договориться не увенчалась успехом, то по факту можно это сделать, только не заключая официальный договор с квартиросъемщиком.
к содержанию ↑

Что будет, если нарушить условия ипотечного договора?

Если банковское учреждение, выдавшее ипотечный кредит, клиенту случайно или намеренно обнаружит, что он сдает ее в аренду, невзирая на запрет, то:

  1. Если такое нарушение обнаружено только в первый раз, то банк может вынести только устный выговор и указать, что такие действия предпринимать недопустимо.
  2. Кредитор зафиксирует несоблюдение условий ипотечного договора и наложит штрафную санкцию за отступление от установленных правил.
  3. Если после вынесения первого предупреждения заемщик продолжить сдавать в аренду жилье, то банковское учреждение вправе разорвать с ним ипотечный договор в одностороннем порядке и потребовать досрочно выплатить всю задолженность вместе с процентами. Где клиент возьмет за быстрый срок такую сумму, его волновать не будет.
  4. Если заемщик не выплатит всю сумму вместе с начисленными процентами, то банк направит иск в суд, чтобы взыскать с него залоговое имущество. Арендодатель и квартиросъемщик будут выселены, а сам объект недвижимости будет продан на банковском аукционе. В итоге ипотечный кредит будет считать полностью погашенным, но это негативно отразится на кредитной истории заемщика.
  5. Так как станет оглашен факт сдачи жилья под съем на нелегальной основе, то у клиента возникнут проблемы с налоговым органом. Ему присвоят для оплаты штраф за незаконное ведение предпринимательской деятельности и сокрытие от налогов.
к содержанию ↑

Выгодно ли сдавать в аренду залоговое жилье?

На интернет-форумах часто можно встретить дискуссии людей о том, выгодно ли сдавать жилье в аренду, если оно находится еще под обременением у банка. Начнем с того, что подобная схема подходит только тем заемщикам, у которых кроме ипотечной квартиры/дома есть еще недвижимость для проживания.

Если квартира состоит из двух комнат и нет отдельного жилья, то можно сдавать одну комнату, а во второй жить. Тогда еще и получится контролировать сохранность всего имущества.

Трехкомнатные помещения можно сдавать по комнатам.

Если заемщик хочет купить квартиру в ипотеку и сразу ее сдавать, то для покупки стоит выбирать ликвидные варианты. Больше всего пользуется спросом жилье со вторичного рынка недвижимости, находящееся вблизи транспортных развязок и с хорошей инфраструктурой.

В приоритете особенно у молодых пар однокомнатные квартиры. Средний ценник на жилье с современным ремонтом и встроенной бытовой техникой колеблется от 30 тыс.

до 50 тыс. руб.

в центральных регионах РФ. Жилье из двух комнат уже подороже, примерно 50 тыс.

– 80 тыс. руб.

Справка! Не забывайте про подоходный налог в размере 13%, который вам придется платить и коммунальные платежи.

На арендаторов обычно возлагается уплата только за намотанные кубы воды и киловатты электричества, а все остальное оплачивает арендодатель из полученных денег за счет аренды.

Обратите внимание! Многие заемщики, совершившие покупку квартиры из трех или четырех комнат, сдают помещения под офисы и торговые точки, а это превращает уже недвижимость в коммерческий тип. За этим последует административная ответственность.
Автор статьи
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.
Следующая
ТрудящимсяМожно ли взыскать алименты за прошлые годы

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector