8 (800) 222-48-65 Бесплатная консультация с юристом

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Законодательство

Гражданин, ставший владельцем или участником приватизации помещения, считается полноправным владельцем помещения или его доли. Но в законе сказано, что лицо до 18 лет (для отдельных случаев до 16) признается недееспособным, поэтому документы в уполномоченный орган для продажи квартиры предоставляют его представители.

Законодательством РФ регулируется порядок действий, правила и требования, которые предъявляются к совершению сделок с недвижимостью в интересах малолетних граждан и подростков. Более подробно ознакомиться можно, изучив:

  • Гражданский Кодекс РФ (часть 1) гл. 14;
  • Семейный Кодекс РФ гл.11;
  • Жилищный Кодекс Российской Федерации;
  • ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.08г.;
Это основные акты, которыми руководствуются, прежде чем принять решение о том, разрешать или нет реализацию недвижимости, отчуждая ее от несовершеннолетних собственников.
к содержанию ↑

Условия получения согласия на продажу квартиры

Чтобы получить разрешение от опеки на продажу квартиры, требуется соблюсти ряд требований, без которых одобрения не будет. Положительный ответ возможен, только если действия родителей не ущемляют права, интересы ребенка. Реализуя недвижимость, необходимо учитывать, что:

  • приобретаемая жилая площадь соответствует размерам продаваемой;
  • выделяемая доля равна той, которая принадлежала несовершеннолетнему в отчуждаемом жилье;
  • условия для проживания остаются прежними или улучшаются;
  • доступное расположение жилого помещения от учебных или иных необходимых ребенку заведений и т. д.

Для органов опеки важно защитить права подопечного на жилье, независимо от того, имеется ли там доля ребенка или он всего лишь прописан там. Поэтому обязательно соблюдение требуемых условий, только после их выполнения стоит начинать собирать документы в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры.

к содержанию ↑

Необходимая документация

Представители собственника, не достигшего возраста 18 лет, должны обратиться в службу попечительства с заявлением о желании реализовать недвижимость. Собрать, а затем представить необходимый пакет документов:

  • паспорта представителей;
  • свидетельство о рождении, усыновлении;
  • свидетельства о заключении, расторжении брака;
  • доказательство права собственности на реализуемое жилье;
  • справка БТИ, кадастровый и техпаспорт;
  • номер лицевого счета;
  • согласие на реализацию недвижимости от собственника, если ему исполнилось 14 и более лет;
  • справка о стоимости помещения, об отсутствии долгов;
  • выписка из домовой книги.
Перед тем как начать сбор бумаг, стоит обратиться к соответствующим органам за консультацией, так как перечень документов опеки при продаже квартиры может быть дополнен в зависимости от ситуации.

Отдельно необходимо обратить внимание на получение некоторых их вышеперечисленных бумаг. Справка или заключение, выданное экспертной оценочной организацией, должна содержать сведения о разрешительной документации в аналогичном виде деятельности.

Если бумаги выданы не квалифицированным юридическим лицом или экспертом, то сделка может быть признана сомнительной и отклонена.

Отсутствие долгов должна подтвердить управляющая компания или служба жилищно-коммунального хозяйства. Можно взять выписки лицевых счетов.

ВНИМАНИЕ! После подачи бумаг у органов опеки и попечительства есть месяц на рассмотрение и вынесение решение по полученному заявлению.

к содержанию ↑

Случаи отказа

Служба попечительства не разрешит совершить сделку, если условия не будут соблюдены, а права ребенка ущемлены. Также поводом будет:

  • отсутствие желания одного из собственников продать жилплощадь;
  • лицо, чей возраст менее 18 лет, является собственником по завещанию, не успевшим принять право собственности;
  • отсутствует регистрация в приобретаемом жилье;
  • приобретаемая недвижимость находится в стадии строительства, готовность которого не превышает 50%.

ВАЖНО! Сделка с отчуждением жилья близким родственникам недопустима, а при ее проведении она будет признана недействительной или вовсе ничтожной.

Отдельно надлежит выделить наследственные права лица, который не достиг возраста полной дееспособности. По общему правилу, распоряжение таким имуществом производится все тем же законным представителем, но оформление собственности производится исключительно на ребенка.

После открытия наследства по истечении не менее полугода необходимо обратиться к нотариусу, который выдаст свидетельство.

Мнение эксперта
Давыдов Александр Юрьевич
Консультант по вопросам гражданского права с 20-летней практикой. Автор множества статей на юридическую тематику

Гражданским законодательством защищаются права лиц, не достигших возраста совершеннолетия, в части их имущественных притязаний. Если составлено завещание без учета интереса ребенка, то в рамках судебного разбирательства, право требования к его доле будет восстановлено.

Получение разрешения органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего будет обязательной процедурой. При отсутствии данного документа, сделка считается незаконной. Иногда родители, покровители пытаются миновать эту инстанцию, но это чревато тем, что сделка будет признана недействительной.

Имущественные права граждан, находящихся под опекой (независимо от их возраста) должны защищать их опекуны. Однако, некоторые опекуны пытаются использовать не принадлежащее им имущество в своих корыстных целях.

Именно поэтому установлен ряд ограничений на продажу ценного движимого и недвижимого имущества подопечных, в том числе и на продажу жилых помещений.

К примеру, без согласия органов опеки и попечительства и последующего удостоверения сделки у нотариуса Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи.

к содержанию ↑

Имеет ли право опекун продавать имущество опекаемого им несовершеннолетнего или недееспособного?

Но и доступные опекуну денежные выплаты он не может использовать так, как ему заблагорассудится. Согласно Постановлению Правительства № 423 от 18.05.2009 года опекун обязан ежегодно отчитываться о расходовании денежных средств подопечного. Но не всех. Необходимо будет отчитаться за денежные средства, потраченные на:

  1. Покупку товаров стоимостью в два и более прожиточных минимума.
  2. Содержание находящегося в собственности у несовершеннолетнего жилья.
  3. Затраты, связанные с лечением малыша.

Все перечисленные выше расходы должны быть подтверждены чеками либо иными средствами, к примеру, выписками из банковских счетов.

  • покупка одежды, обуви для подопечного;
  • расходы на питание;
  • затраты на развлечения, игрушки, походы в кино и т.п.

подтверждать не нужно и отчитываться за них тоже не требуется.

Итак, опекун не иметь права использовать в личных целях имущество своего подопечного, поэтому он не может продавать, дарить, завещать его собственность. С другой стороны, забота о сохранности имущества ребенка входит в обязанности взрослого, поэтому опекун обязан ежегодно предоставлять в ООП отчет о сохранности детского имущества.

к содержанию ↑

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

Так как главной функцией нотариальной конторы считается удостоверение сделки купли-продажи при обязательной проверке ее законности, детские имущественные права надежно защищены.

Дополнительная защита детской собственности возложена на отделы опеки и попечительства. Специалисты ООП отслеживают сохранность недвижимости несовершеннолетнего в реальном времени, поэтому без согласия ООП совершение сделки невозможно.

к содержанию ↑

Пошаговая инструкция

Алгоритм действий опекуна при получении разрешения на сделку купли-продажи жилого помещения подопечного следующий:

  1. Предварительная консультация в отделе опеки и попечительства.
  2. Подготовка к сделке и сбор документов.
  3. Подача заявления о разрешении на оформление сделки купли-продажи.
  4. Получение разрешения.

Необходимо помнить, что в интересах подопечного в возрасте от 0 до 13 лет включительно на всех этапах совершения сделки действует законный представитель ребенка. Он самостоятельно принимает решение о продаже квартиры или дома, связывается с покупателем, договаривается с ним, получает разрешение органов опеки, посещает нотариальную контору и т.д.

Если же подопечный уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то заявление о разрешении на продажу жилого помещения подает сам несовершеннолетний. В этом случае опекун обязан дать письменное согласие на продажу жилья, а все документы подписывает сам несовершеннолетний.

к содержанию ↑

Получение консультации

Так как российское законодательство запрещает лишать несовершеннолетнего его единственного жилого помещения, сотрудник органов опеки и попечительства предложит следующие варианты продажи жилого помещения подопечного:
  1. Прежде чем приступить к продаже квартиры подопечного – передать ему в собственность альтернативное жилое помещение. Обязательное условие – новое жилье должно быть не меньше и не дешевле старого.
  2. Открыть личный счет несовершеннолетнего, на который перечислить средства от продажи квартиры. Обязательное условие – никто не имеет права пользоваться средствами со счета до наступления совершеннолетия ребенка.
  3. Обязательство опекуна об использовании денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения подопечного на покупку другого жилого помещения или его доли. Обязательное условие – одновременное совершение обеих сделок.

Во всех трех случаях заявитель обязан не просто подтвердить совершение сделки, перечисление средств на детский счет либо выделение детской доли во вновь купленном жилом помещении, но и представить в ООП документы, подтверждающие этот факт.

к содержанию ↑

Подготовка

Для этого он должен выполнить один из трех вариантов:

  1. Открыть именной детский счет на имя подопечного, куда после продажи детской недвижимости будут перечислены денежные средства. Такой вариант возможен в тех случаях, когда причиной продажи детской недвижимости становится переезд семьи в другой регион. Следует помнить, что органы опеки и попечительства крайне неохотно разрешают опекунам продавать детское жилье без достаточно веских оснований. Охотнее разрешат продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, если она признана ветхой или аварийной, либо у несовершеннолетнего в собственности, помимо предназначенного для продажи, имеется другое жилое помещение.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи. Это возможно в тех случаях, когда одновременно с продажей старой квартиры планируется покупка новой и средства от продажи детского жилья планируется направить на покупку альтернативного жилья. С 2016 года предварительный договор в обязательном порядке должен быть оформлен в письменном виде и заверен в нотариальной конторе.
  3. Предъявить сотрудникам ООП документы, из которых следует, что подопечный взамен реализуемой квартиры уже получил в собственность другое равноценное по площади и стоимости жилое помещение.
Это важно знать:  Во сколько недель уходят в декретный отпуск: отпуск после больничного по беременности и родам
к содержанию ↑

Сбор документов

Для получения разрешения на продажу жилого помещения, принадлежащего подопечному, воспитатель должен собрать следующий пакет документов:

  • паспорт гражданина РФ;
  • постановление местной администрации о назначении его опекуном;
  • удостоверение опекуна;
  • свидетельство о рождении подопечного;
  • любой правоустанавливающий документ на жилое помещение, предназначенное для продажи;
  • выписка из ЕГРН;
  • нотариально заверенный предварительный договор о покупке альтернативного жилого помещения либо документ о передаче доли жилого помещения подопечному;
  • выписка из домовой книги;
  • иные документы (по запросу ООП).
к содержанию ↑

Подача заявления

Мнение эксперта
Давыдов Александр Юрьевич
Консультант по вопросам гражданского права с 20-летней практикой. Автор множества статей на юридическую тематику
Точной формы заявления о выдаче разрешения на продажу детской недвижимости нет, но, в любом случае, в заявлении должны быть указаны следующие сведения:
  • наименование местного муниципалитета;
  • сведения о заявителе;
  • название документа;
  • информация о назначении опеки и сведения о подопечном малыше;
  • причины, по которым требуется продажа жилого помещения;
  • сведения об альтернативном жилом помещении несовершеннолетнего;
  • реквизиты предварительного договора купли-продажи;
  • ходатайство о выдаче разрешения на совершение сделки;
  • перечень прилагаемой к заявлению документации;
  • дата и подпись.

к содержанию ↑

В какую опеку обращаться?

Вне зависимости от того, где находится жилое помещение, предназначенное для продажи, обращаться за разрешением следует в отдел опеки и попечительства по месту регистрации малыша. так как в законодательстве предусмотрено, что несовершеннолетний подопечный должен быть зарегистрирован по месту жительства его опекуна, обращаться за разрешением необходимо только в тот отдел опеки, в котором семья стоит на учете.

к содержанию ↑

Как долго рассматривается заявление?

Строгого срока рассмотрения заявления законом не установлено, он зависит от административных регламентов предоставления услуг субъектов РФ. Чаще всего заявление рассматривается от 14 до 30 календарных дней, причем, самостоятельное увеличение срока рассмотрения документа отделом опеки и попечительства не допускается.

Уменьшение срока также вряд ли возможно, так как процедура рассмотрения ходатайства довольно сложная, обычно собирается комиссия по опеке, которая изучает каждый представленный заявителем документ, затем все документы должен изучить юрист местного муниципалитета, и только потом готовится проект постановления, который затем подписывается главой администрации.

к содержанию ↑

Сколько действует согласие на продажу жилого помещения?

Согласие на совершение сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, действует до момента завершения этой сделки. Так как в документ включены сведения о потенциальных покупателях, продажа детской недвижимости третьим лицам невозможна.

Если сделка по каким-либо причинам сорвалась, и опекун решил продать жилье другим покупателям, он должен будет обращаться в органы опеки за новым разрешением на продажу.

Точный срок действия каждого разрешения указывается в конкретном постановлении. Если дата окончания действия документа отсутствует, то пол умолчанию считается, что разрешение на продажу действительно в течение одного года.
к содержанию ↑

Почему опека может отказать?

Скорее актуальнее будет звучать вопрос, почему опека может не отказать, так как на практике в подавляющем большинстве случаев следует отказ в выдаче разрешения на продажу детского жилья. Исключение – одновременная покупка для подопечного другого, равноценного по стоимости, размеру и комфорту жилого помещения.

Что делать, если опека отказала?

Если опекун уверен, что отдел опеки, отказав в выдаче разрешения на продажу его жилья, каким-либо образом нарушил права подопечного, он имеет право обратиться в суд с тем, чтобы оспорить данное решение местного муниципалитета. Для этого заявитель должен представить в суд постановление отдела опеки и попечительства об отказе в выдаче разрешения на сделку купли-продажи.

Исковое заявление должно быть подано не позднее, чем через 14 дней с момента получения документа.

Но вы должны быть полностью уверены, что ООП отказал вам незаконно, так как сотрудники органов опеки и попечительство, в первую очередь, защищают право собственности вашего подопечного, и если у них появится хоть малейшее сомнение в прозрачности сделки, разрешение на продажу квартиры выдано не будет.

Итак, мы выяснили, что самым важным этапом при проведении сделки купли-продажи детской недвижимости, является получение от органов опеки и попечительства разрешения на проведение сделки. Отказы на продажу детского жилья достаточно часты, органы опеки и попечительства считают, что лучше несколько раз запретить прозрачную и законную сделку, чем совершить ошибку и один раз разрешить куплю-продажу, которая каким-либо образом будет ущемлять права несовершеннолетнего.

Если же вы сомневаетесь, что отказали вам законно, либо считаете, что органы опеки своим отказом нарушили права вашего подопечного, вы можете обратиться за консультацией или другой юридической помощью к специалистам нашего сайта.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Проведение любой сделки требует внимания и особых знаний, особенно это касается сделок купли-продажи недвижимости, в которых задействованы несовершеннолетние. Что представляет собой сделка по продаже жилья с участием несовершеннолетнего? Что нужно знать потенциальным покупателям, прежде чем договариваться о покупке? Как правильно оформить подобную сделку по закону? Мы подготовили ответы на все вышеперечисленные вопросы.

к содержанию ↑

Специфика владения недвижимостью несовершеннолетним лицом

Дети, не достигшие 18-летнего возраста, согласно действующему законодательству, признаются несовершеннолетними и особо «защищены» законом. Поэтому рядовая сделка по продаже недвижимости становится сложнее, если собственником одной из долей, или, тем более, единоличным собственником является несовершеннолетний гражданин России.

В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса РФ (ГК), малолетние несовершеннолетние граждане фактически не могут быть признаны дееспособными, и любую юридическую (и прочего рода) ответственность за них несут их законные представители. Законными представителями ребенка «автоматически» признаются родные родители ребенка.

В иных случаях – опекуны.

За малолетних детей (граждан РФ в возрасте менее 14 лет) расписываются их родители или представители, а дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) имеют право подписи. Однако и здесь есть нюанс: такое право дается исключительно с письменного, нотариально заверенного согласия родителей или законных представителей.

Законные представители несовершеннолетних граждан устанавливаются в соответствии с Семейным кодексом РФ, а опекуны и попечители несовершеннолетних граждан признаются в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 24.04.2008 года, одними из основных задач государственного регулирования деятельности по опеке и попечительству являются:

  • защита прав и законных интересов подопечных;
  • обеспечение достойного уровня жизни подопечных;
  • контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством.

Согласно статье 60 Конституции Российской Федерации, гражданин России может самостоятельно, в полном объеме осуществлять свои права, и нести полноправную ответственность с 18-летнего возраста. Поэтому если владельцем одной из долей в продаваемой квартире является малолетний гражданин, то соответствующие органы РФ досконально контролируют процесс осуществления сделки.

Органы опеки ведут контроль в отношении возможного ущемления или нарушения прав несовершеннолетних граждан, в том числе, и со стороны из законных представителей.

Именно поэтому в сделках с участием несовершеннолетних детей существует столько нюансов. Самым главным, из которых, является: обязательное получение согласия органов опеки на сделку с продажей доли несовершеннолетнего в недвижимости.

к содержанию ↑

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Специалисты Росреестра при приеме всех необходимых документов для регистрации сделки с участием несовершеннолетних граждан, первым делом обращают внимание на наличие и достоверность документов, подтверждающих согласие органов опеки на данную сделку.

Самым главным критерием при продаже доли несовершеннолетнего является гарантия на покупку равноценного или, в идеале, улучшенного варианта собственности для малолетнего гражданина – владельца отчуждаемого имущества. За выполнением данного критерия особо тщательно следят органы опеки. Специалисты не только уточняют данный факт, но и запрашивают множество подтверждающих документов.

Условно говоря, если продается 1/2 доля несовершеннолетнего гражданина в двухкомнатной квартире, то в альтернативе должна приобретаться доля, равная не меньше 1/2 доли двухкомнатной квартиры, не уступающая по площади отчуждаемой недвижимости.

То есть, даже если несовершеннолетний гражданин «продает» 1/5 доли в новостройке, а взамен, ему родители покупают небольшой жилой домик в отдаленном от города поселке (без особых удобств), то, скорее всего, опека не даст разрешение на проведение данной сделки.

Представители органов опеки учитывают не только соотношение площади, но также и комфорт, жилищные условия, коммуникации, рыночную стоимость, которые у будущего жилья не должны уступать отчуждаемому имуществу несовершеннолетнего.

Еще одним важным условием на одобрение сделки является соблюдение временных рамок купли-продажи жилья для несовершеннолетнего ребенка. То есть, ребенок не должен на длительное время терять собственность. Покупка «альтернативного» жилья не должна затягиваться. В идеале, совершить «двойную сделку»: то есть продать и купить имущество в один день.

Это важно знать:  Алименты на содержание родителей: как подать, процедура, размер, судебная практика

Существенная заминка может произойти в случае, если доля несовершеннолетнего продается со вторичного жилья, а новое жилье планируется приобрести в новостройке. То есть, фактически, невозможно будет в ближайшее время представить органам опеки документы, свидетельствующие о праве собственности нового жилья.

В этом случае, органы опеки, как правило, не дают разрешение на продажу, даже если родители имеют на руках договор долевого участия с участием несовершеннолетнего (если договор долгосрочного характера).

Исключением является лишь гарантия того, что новостройка будет «сдана» в ближайшем месяце, и будут представлены все необходимые документы о готовности ввода жилья в эксплуатацию. Одновременно с этим условием, должно удовлетворяться и следующее: на время «паузы» между сделками, малолетний гражданин должен быть прописан в жилом доме (например, у родственников или друзей семьи).

Аналогичная проблема с получением разрешения на продажу может возникнуть в ситуации, когда семья с маленькими детьми меняет постоянное место жительство (то есть, переезжает в другой город). Так как нельзя в короткое время осуществить продажу и приобрести новое жилье, органы опеки могут дать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, при исключительном условии, что родители ребенка в течение определенного установленного срока после продажи обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней долю ребенку равную, или большую отчуждаемой.

Разумеется, органам государственной исполнительной власти будет недостаточно словесного обещания выполнения условий от законных представителей. Для установления «договоренности» необходимо будет нотариально оформить свои обязательства перед органами опеки. Только лишь при предоставлении специалистам исполнительной власти нотариально заверенного обязательства можно будет надеяться на получение согласия опеки на проведение сделки по продаже недвижимости с отчуждением доли несовершеннолетних детей.

Мнение эксперта
Давыдов Александр Юрьевич
Консультант по вопросам гражданского права с 20-летней практикой. Автор множества статей на юридическую тематику
Например, такое нотариальное обязательство оформляют законные представители несовершеннолетних детей, когда покупают недвижимость с использованием средств семейного (материнского) капитала.

В официальном документе – разрешении органов опеки на сделку – должны быть четко прописаны все условия, при выполнении которых законные представители смогут осуществить продажу имущества несовершеннолетнего ребенка.

Любое требование органов опеки является обязательным для выполнения. В противном случае, неизбежно судебное разбирательство, административная, и даже уголовная ответственность.
к содержанию ↑

Как получить согласие от органов опеки на сделку?

Если законные представители ребенка запланировали продажу квартиры с его участием, то первым делом им необходимо проконсультироваться со специалистами органов опеки обо всех нюансах и последовательности действий с их стороны. Если же будущую сделку будет готовить риэлтор, то, при должной компетенции вопроса, как правило, такую консультацию со своими клиентами проводит непосредственно он.

Для получения согласия опеки на ту или иную сделку с участием несовершеннолетних граждан необходимо собрать немало соответствующих документов. Каждый случай индивидуален, поэтому и перечень документов варьируется от ситуации к ситуации, и меняется в зависимости от сложности сделок.

Как правило, органы опеки запрашивают минимальный стандартный пакет документов для разрешения на сделку с отчуждением доли несовершеннолетнего, а именно:

  1. Заявление от родителей ребенка и их паспорта (в случае отсутствия одного из родителей, подтверждающий документ – например, свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав);
  2. Правоустанавливающие документы по отчуждаемой квартире (например, свидетельство о государственной регистрации права);
  3. Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (документы, подтверждающие наличие права собственности);
  4. Технический паспорт обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого);
  5. Кадастровые паспорта на обе квартиры, участвующие в сделках;

Кроме стандартных документов, в зависимости от юридической ситуации, запрашиваются и дополнительные, такие как:

  1. Справка из Бюро технической инвентаризации о рыночной стоимости отчуждаемой и приобретаемой квартир;
  2. Выписки из домовой книги;
  3. Копии финансово-лицевого счета;
  4. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (в случае, когда вместо доли в квартире, несовершеннолетнему ребенку перечисляются деньги в пропорциональном размере);
  5. Заявление от несовершеннолетнего гражданина (если он достиг возраста 14 лет).

Собирая перечень необходимых документов, следует запастись и копиями бумаг, так как в некоторых случаях оригиналов будет недостаточно. В сложных ситуациях, требующих дополнительного обсуждения, орган государственной власти «берет» время для вынесения решения: давать разрешение на сделку, либо нет.

Окончательное решение принимает специальная комиссия при муниципалитете, и, в случае положительного решения, выдает специальный документ – разрешение на ту или иную сделку с подписью главы муниципалитета.

В официальном документе должно быть четко прописаны все условия, при соблюдении которых сделка может быть совершена законными представителями.

к содержанию ↑

В каких случаях органы опеки могут запретить продажу?

Если родители (законные представители) решили продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, следует осознавать, что нет гарантии того, что опека даст «добро» на данную сделку с имуществом. В российской практике существует масса примеров, когда опека запрещает проводить сделку, опираясь на документальные факты и обосновывая свое решение законодательным регламентом.

Основными, и самыми весовыми фактами, влияющими на отрицательное решение органов исполнительной власти, являются:

  1. Ущемление прав и интересов несовершеннолетнего ребенка в рамках проведения сделки отчуждения доли в недвижимом имуществе (когда законные представители по каким-то причинам не «обещают» выделение доли ребенку в новом, приобретаемом жилье);
  2. Новое жилье хуже предыдущего хотя бы по одному критерию сравнения;
  3. Несовершеннолетний ребенок по факту является прямым наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право наследования имущества;
  4. Нет возможности где-либо прописать малолетнего гражданина в период «временного разрыва» альтернативной сделки;
  5. Квартира в новостройке, которая покупается в качестве нового жилья, находится на начальном этапе строительства.
Защита детских имущественных интересов возлагается на мать, отца или других законных представителей. Закон дополнительно предусматривает защиту детского имущества специалистами отдела опеки.

Сделка по продаже не может быть оформлена, если отдел опеки отказал в выдаче согласия. Гражданин должен подать заявление и пакет документов.

Рассмотрим, какие нужны документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего.

к содержанию ↑

Порядок действий

Мнение эксперта
Давыдов Александр Юрьевич
Консультант по вопросам гражданского права с 20-летней практикой. Автор множества статей на юридическую тематику
Важно! Для получения разрешения необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка. Причем не имеет значения, где именно располагается квартира.
  1. Консультация отдела опеки.
  2. Сбор документов.
  3. Оформление заявления.
  4. Подача документов.
  5. Получение решения.

Родитель или другой законный представитель не имеет прав на имущество детей. Поэтому они не могут распоряжаться им по своему усмотрению.

В случае, если граждане желают продать долю несовершеннолетнего, то возможны следующие варианты:

  • ребенок получает в собственность аналогичную долю в недвижимости;
  • деньги перечисляются на личный счет несовершеннолетнего.
к содержанию ↑

Список документов для покупки

При покупке жилого помещения для ребенка не нужно получить разрешение отдела опеки. Родители и другие законные представители вправе купить детям любое имущество, которое не изъято из оборота.

Однако при покупке квартиры необходимо подготовить особые документы от имени несовершеннолетнего ребенка.

№ п/п Наименование документа
1 Паспорта родителей или других законных представителей
2 Документ о рождении несовершеннолетнего
3 Паспорт ребенка
4 Удостоверение опекуна или приемного родителя (для замещающих родителей)
5 Приказ о назначении опеки
6 Договор о передаче несовершеннолетнего в семью
7 Нотариальная доверенность (если интересы ребенка в возрасте от 14 лет представляет третье лицо)
Документы на приобретаемый объект могут быть запрошены, если родители продают квартиру и одновременно покупают другую (и выделяют ребенку долю).

Список сведений для отдела опеки при покупке жилья:

  • правоустанавливающая документация (контракт дарения, мены, купли-продажи, приватизации или свидетельство о правах на наследство);
  • выписка из ЕГРН;
  • копии гражданских паспортов собственников;
  • справка из БТИ о стоимости квартиры;
  • технический паспорт из БТИ (сроком действия не более 5 лет);
  • предварительный договор.
к содержанию ↑

Обращение в отдел опеки

  • в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
  • в интересах малолетнего подопечного – опекун;
  • в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
  • в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
  • в интересах недееспособного гражданина – опекун;
  • в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.

В случае, если заявление подается только одним из родителей, то необходимо представить один из следующих документов о причинах отсутствия второго родителя:

  • справку Ф 25 (отец записан со слов матери);
  • решение суда о признании недееспособным;
  • судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах;
  • документы о розыске;
  • решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим;
  • свидетельство о смерти;
  • нотариально удостоверенное согласие второго родителя.
  • в отдел опеки;
  • в МФЦ (если между муниципалитетом и МФЦ заключен договор).
к содержанию ↑

Ответы юриста на популярные вопросы

Обращение возможно в любой отдел опеки, вне зависимости от места расположения имущества. Но заявитель и ребенок должны быть прописаны в регионе обращения. Закон разрешает обращаться не только по постоянной регистрации, но и по временной.

Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки?

Нет. Такая сделка может быть оспорена в суде. Опекун недееспособного должен ежегодно предоставлять в отдел опеки отчет о сохранности имущества. Как только специалисты выявят факт нарушения детских прав, сделка будет признана недействительной в суде.

Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры?

Родитель должен предоставить равноценное жилье. Оно не должно быть ветхим или аварийным. Квартира должна соответствовать техническим и санитарным нормам.

Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать?

Доля не может быть меньше, чем часть в продаваемой квартиры. Например, если несовершеннолетний был владельцем ½ доли в квартиры, площадью 60 кв.м., то он должен получить 30 кв.м. Причем жилье не может быть хуже или дешевле.

Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

Сложно, но можно. Если несовершеннолетний получил взамен альтернативное жилье.

А денежные средства от сделки были направлены на его счет, то родители могут их использовать с предварительного разрешения отдела опеки в интересах ребенка. Использование на лечение допустимо, если мать и отец докажут невозможность получения лечения на безвозмездной основе.

Договор купли-продажи обычно не несет особых затруднений, но иногда процесс все же осложняется. Реализовать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, не так просто.

Если среди продавцов присутствует ребенок, необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Несоблюдение требований закона приведет к судебному разбирательству и отмене сделки.

к содержанию ↑

О чем говорит закон

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям).

За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки.

Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

  1. Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
  2. Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

к содержанию ↑

Как выглядит образец разрешения о продаже

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения.

Текст согласия содержит:

  • наименование органа;
  • ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);
  • факт дачи разрешения;
  • условия продажи;
  • действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
  • служебная информация для соответствующих департаментов.

Пример разрешения можно посмотреть ниже.

Обратите внимание. Срок действия разрешения от опеки на продажу квартиры составляет один месяц с даты выдачи.

к содержанию ↑

Какие установлены сроки

Мнение эксперта
Давыдов Александр Юрьевич
Консультант по вопросам гражданского права с 20-летней практикой. Автор множества статей на юридическую тематику
Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

  • вызывать родителей на собеседование;
  • просить представить дополнительные доказательства;
  • выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
  • совершать иные действия для исполнения обязанностей.

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

к содержанию ↑

Особенности получения согласия при переезде в другой город

Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства.

Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

к содержанию ↑

Отзывы и типичные проблемы

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

  • приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
  • новая квартира по площади меньше старой;
  • после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
  • квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
  • новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
  • новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.
к содержанию ↑

Для чего нужно разрешение?

Согласно ст. 28 ГК РФ за ребенка сделки по продаже имущества совершают его законные представители:

Если возраст ребенка от 14 до 18 лет, то также его законным представителем в соответствии со ст. 26 ГК РФ может быть попечитель.

Статьей 37 ГК РФ установлено, что имущество ребенка отчуждается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ООП). Этот документ оформляется как приказ или распоряжение.

Он подтверждает, что опекой рассмотрены и одобрены планируемые сделки продажи имеющегося жилья и покупки нового, имущественные права ребенка не ущемляются, условия проживания не ухудшаются. Разрешение действительно на одну процедуру, содержит адреса, характеристики недвижимости, условия совершения сделки.

к содержанию ↑

Варианты нового жилья

Задача органов опеки при продаже квартиры — следить за тем, чтобы новое жилье несовершеннолетнего ребенка было по площади и комфорту не хуже имеющегося. Свою функцию учреждение выполняет, анализируя каждую ситуацию по продаже квартиры.

Распространенные варианты приобретаемого жилья:

  1. Квартира на вторичном рынке или от застройщика. Доля по метражу должна быть не меньше, чем ее размер в продаваемой квартире. Общая площадь помещения не имеет значения. Если квартира покупается без ипотеки, то получить разрешение не сложно. Можно приобрести квартиру с материнским капиталом, но только тогда, когда возраст ребенка, чье рождение дало право на этот капитал, будет не менее 3 лет.
  2. Квартира с ипотекой. Получить разрешение сложнее, так как согласно ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира с долей ребенка будет находиться в залоге у банка. Это ухудшает права несовершеннолетнего. Разрешение более вероятно, если ребенку выделяется доля большего метража, общая площадь и количество комнат увеличиваются, вся сумма с продажи идет на первоначальный взнос.
  3. Жилое помещение в строящемся доме. Невозможность сразу выделить ребенку долю, риск недостроя — отрицательные факторы по договорам паенакопления, предварительным договорам купли-продажи. Больше вероятности одобрения у сделок с договорами долевого участия, уступки прав требования. Согласно ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» такие договоры, содержащие доли собственников, проходят государственную регистрацию. Доля ребенка не должна быть меньше, чем в продаваемой квартире.
  4. Частный дом. При этом варианте учитываются год его постройки, текущее состояние, бытовые удобства. Метраж доли ребенка должен быть как минимум такой же, как и в продаваемой квартире.
  5. Комната в коммунальной квартире. Получить разрешение сложно, даже если взамен доли ребенок получает целую комнату. Места общего пользования ухудшают условия проживания.
  6. Жилье в другом населенном пункте. Учитывается не метраж доли ребенка, а кадастровые стоимости продаваемой и покупаемой квартир. Доля ребенку выделяется как минимум за ту же стоимость, сколько стоит в продаваемой.
  7. Строительство своего дома за счет продаваемого жилья. При этом варианте неясны сроки выделения долей. Единственный способ получить согласие — деньги за долю ребенка положить на его банковский счет и подарить ему любую недвижимость.
  8. Выделение доли в другой квартире через дарение. Этот способ не приветствуется опекой. Согласно ст. 1142 ГК РФ ребенок является наследником первой очереди по закону, по ст. 1149 ГК РФ имеет право на обязательную долю наследства при наличии завещания. Поэтому в любом случае имущество родителей когда-нибудь будет его. Обойти затруднение можно, подарив большую по квадратным метрам долю и положив деньги с продажи на его счет.
Автор статьи
Давыдов Александр Юрьевич
Консультант по вопросам гражданского права с 20-летней практикой. Автор множества статей на юридическую тематику
Следующая
Возврат средствПротокол собрания трудового коллектива: образец 2020 года

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector