8 (800) 302-92-80 Бесплатная консультация с юристом

Как признать договор купли продажи недействительным

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

  • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).
  • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).
  • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).
  • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).
  • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).
  • После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.
  • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
  • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы.

Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.
к содержанию ↑

Ничтожная сделка

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд.

Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

к содержанию ↑

Порядок действий

  1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
  2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
  3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
  4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
  5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на суде.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.
к содержанию ↑

Документы

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:
  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
  • Договор купли-продажи.
  • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным.

Мнение эксперта
Костенко Тамара Павловна
Адвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель Права
Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.
к содержанию ↑
Это важно знать:  Отсрочка от армии по здоровью: список заболеваний

Сроки

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

На что будет потрачено время Сколько будет потрачено времени
Поиск доказательств От 1 дня
Составление заявления и подача иска в суд От 1 дня
Ожидание заседания До 1-2 месяцев
Ожидание решения суда От 1 недели
Ожидание, пока решение суда вступит в силу 1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

к содержанию ↑

По каким признакам можно обнаружить, что сделка – ничтожна?

1) Обнаружение, что сделка совершена недееспособным лицом, причем недееспособность должна быть подтверждена судебным решением.

2) Обнаружение нарушений требований закона при совершении сделки. Сделки купли-продажи ничтожны, если в договорах, по которым они совершены, не были приведены условия, существенные для их совершения, или сделка не была зарегистрирована государством, когда это обязательно.

3) Обнаружено, что сделка была мнимой, т.е. совершалась без намерений сторон исполнить ее фактически. Допустим, была якобы продана и куплена какая-либо недвижимость, а фактически покупатель ее не получил, и продавец продолжает ею пользоваться.

4) Обнаружено, что сделка была притворной, т.е. договор купли-продажи заключался лишь с целью маскировки другой, реально состоявшейся сделки. К примеру, в ночном магазине можно было купить по завышенной цене набор пластиковых стаканчиков, а к нему дарилась бутылка водки.

5) Обнаружено, что сделку с одну стороны совершил малолетний, т.е. человек, которому 14 лет еще не исполнилось.

6) Обнаружено, что сделка совершена в целях, противоречащих нравственным нормам и правопорядку.

Если же недействительность сделки должна быть подтверждена судом, то она считается оспоримой. Признать недействительность сделки купли-продажи через суд возможно в случаях, когда:

— один из ее участников оказался несовершеннолетним;

— один из ее участников оказался ограниченным в дееспособности в соответствии с установленной для этого процедурой;

— в сделке участвовало лицо, не способное осознавать последствия ее совершения, осознавать свои действия и осуществлять руководство ими;

— сделка была совершена в результате насилия, обмана, применения угроз и прочих совершенных любой из ее сторон правонарушений;

Этот перечень не является закрытым, причем даже основания из данного перечня необходимо будет в суде доказывать с использованием различной документации, показаний свидетелей, заключений экспертов, записей на видеокамеру и магнитофон.

Чтобы признать недействительность сделки, в суд необходимо направить соответствующее заявление. Это может сделать любой человек, заинтересованный в ее исходе, т.е.

– как одна из сторон, так и те люди, кто участия в ее совершении не принимали, но понесли какой-то ущерб в результате ее совершения, а так же люди, подавшие такое заявление в благих интересах одного из участников. К примеру, ограниченной в дееспособности бабушкой была продана ее квартира.

Ее дети и внуки вправе подать в суд иск о признании недействительности таковой сделки.

Содержание искового заявления должно отвечать как стандартным требованиям процессуального закона, так и требованиям специфическим, а именно:

— в нем должно быть указано, что составляет предмет сделки;

— в нем должно быть указано, почему и на основании каких правовых норм должна быть признана недействительность сделки;

— в нем необходимо просить суд установить факт недействительности и возвратить сторонам сделки все полученное ими в результате заключения договора, или предложить суду другие варианты восстановления ранее существовавшего положения.

Мнение эксперта
Костенко Тамара Павловна
Адвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель Права
Когда же сделка ничтожна, в иске достаточно будет изложить основания ее недействительности по мнению заявителя, и просьбу возвратить сторонам все ими переданное и полученное.

В зависимости от того, квалифицируется ли сделка как оспоримая или ничтожная, определяется то, в какие сроки она может быть признана недействительной. ГК РФ устанавливает, что недействительность ничтожных сделок признается только до тех пор, пока не пройдут три года с того дня, когда она была совершена.

Если же сделка оспоримая, то обратиться в суд можно в течение 12 месяцев с даты ее совершения.

Лицо, участником сделки не являющееся, вправе просить суд признать оспоримую сделку недействительной до истечения трех лет с того дня, когда они узнали о такой сделке.

Возврат всего полученного сторонами по недействительной сделке купли-продажи обычно производится в натуре, а когда это невозможно, покупатель должен возвратить продавцу ее стоимость в деньгах.

Если такая сделка имела характер мошенничества или ее совершение умышлено нарушило существующий правопорядок иным образом, то у виновного участника все им полученное может быть конфисковано.

Производство по таким делам достаточно сложно, и поэтому как истцам, так и ответчикам по таким сделкам целесообразно прибегнуть к правовой помощи профессиональных юристов.

Признание сделки купли-продажи недействительной в отношении недвижимого имущества может быть инициировано любым заинтересованным лицом. Для того чтобы такого не произошло, необходимо знать тонкости продажи квартиры и ее отмены. Ниже будут рассмотрены случаи совершения сделок, по которым существует риск оспаривания.

к содержанию ↑

Сделка купли-продажи жилой недвижимости может быть:

  1. Оспорена. Иск в суд подается лицом, права которого были нарушены или не учтены. Примером являются члены семьи прежнего собственника, в том числе супруг или несовершеннолетние дети. За защитой своих интересов в суд необходимо обратиться в течение года с момента того, как стало известно ο подобных обстоятельствах. Старт отсчета такого времени подтверждается документарно.
  2. Признана ничтожной. Основанием для такого действия становится нарушение требований действующего законодательства, в частности Гражданского Кодекса (далее – ГК РФ). Ο сделках говорится в 9-й главе, а об их недействительности во втором ее параграфе. Ничтожной признается продажа недвижимости с участием лиц, не достигшим совершеннолетнего возраста или признанными недееспособными с нарушением установленного порядка, фиктивная сделка, а также с применением недостоверных сведений и документов. Срок исковой давности в подобном случае исчисляется тремя годами, а при оспаривании лицом, не выступающей стороной сделки – десятью годами.
  3. Отменена ввиду расторгнутого договора. ГК РФ дает возможность сделать это добровольно при согласии обеих сторон или через суд, когда этого требует одна из сторон. Произойти это может, например, из-за невыплаты покупателем полной суммы за квартиру, а также несоответствия фактического состояния объекта его параметрам, зафиксированным в документах. Окончание договорных отношений само по себе не обязывает продавца делать возврат денег, поэтому соответствующее условие специалисты рекомендуют предусмотреть в договоре.
к содержанию ↑

Последствия отмены сделки

Во многих случаях невозможно истребовать всю сумму единовременно. Таким образом, возврат денежных средств затягивается на несколько лет. Ведь выплаты ограничиваются официальным заработком, удержанию подлежит лишь его часть. Не редко человек и вовсе не имеет дохода или скрывает его.

Мошенники используют недвижимость для получения быстрого и незаконного дохода. Например, квартира оформляется на недееспособное лицо. Причем само жилье находится в неудовлетворительном состоянии. После того, как новый хозяин делает ремонт, опекун обращается в суд за признанием сделки ничтожной.

к содержанию ↑

С подаренной квартирой.

  • Риск отмены покупки такого объекта невелик, но он все-таки существует. Основанием выступает признание недействительным договора дарения. Причинами таких действий может быть давление на дарителя или покушение на его жизнь, ненадлежащее обращение нового собственника с объектом. Внимательно стоит относиться к самому тексту договора. Иногда предусматривается условие, согласно которому при смерти одаренного лица сделка отменяется, либо право собственности переходит только после ухода из жизни прежнего владельца квартиры. Когда дарит жилье организация-банкрот, отчуждение недвижимого имущества может быть оспорено.
  • к содержанию ↑

    С долями в собственности.

    • Если отчуждается лишь часть права в собственности, преимущественное право ее покупки имеют владельцы других долей. Продавец обязан предложить купить свою долю, в случае получения отказа в письменном виде или бездействии в течение одного месяца имеет право искать другого покупателя. Запрашиваемая стоимость не подлежит изменению. При нарушении указанного порядка через судебные инстанции есть возможность аннулирования сделки, а также перехода права к другим собственникам долей. Кроме того, на сегодняшний день любые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, проходят через удостоверение нотариусом.
  • к содержанию ↑

    С совместно нажитым имуществом.

    • Когда квартира перешла во владение в браке, она становится общей собственностью супругов. Даже если в выписке из ЕГРП содержаться сведения только об одном человеке, для продажи потребуется согласие супруга. Оно оформляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Документ понадобится даже в случае, когда на момент сделки семья официально распалась. Переход права собственности без указанной бумаги может быть зарегистрирован. Но сведения об отсутствии согласия иных лиц сохраняются в деле. Супруг, одобрение которого не было получено, имеет право обраться в суд за отменой продажи квартиры.
  • к содержанию ↑

    Совершенные через представителя по доверенности.

    • Такие действия допускаются законом при правильно оформленном документе, с описанием всех необходимых полномочий. Большая доля мошеннических операций с недвижимостью происходят через лицо по доверенности. Тревожным звонком является передача функции по продаже квартиры лицу, не состоявшему с собственником ни в каких отношениях, например, родственных. Доверенность сама по себе может быть аннулирована по различным основаниям. Поэтому важно проверить действительность документа через специальный реестр. Иногда сделка оформляется с доверенным лицом в то время, когда собственник уже умер.
  • к содержанию ↑

    При ограничении дееспособности.

    • Когда сделка совершается недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, она является ничтожной. При обнаружении такого факта регистрирующий орган не должен оформлять переход права. Но такие случаи, все же, встречаются. Отчуждение собственности, принадлежащей человеку, который в установленном порядке ограничен в дееспособности, возможно при согласии органа опеки. Сами действия осуществляются законным представителем. Однако даже при соблюдении требований закона остается риск оспаривания сделки. Проблемы могут возникнуть и при взаимодействии с человеком, который имеет проблемы психологического характера или наркотическую, алкогольную зависимость, а также преклонного возраста. Его родственники способны потребовать отмены сделки ввиду того, что продавец не осознавал последствия своих действий.
  • к содержанию ↑

    При банкротстве.

    • Продажа недвижимого имущества, которая совершена в течение трех лет до начала процедуры банкротства может быть оспорена конкурсным управляющим. В случае признания сделки недействительной квартира возвращается ее прежнему собственнику и реализуется на торгах. Удостовериться в отсутствии исков в отношении продавца необходимо на сайтах судебных инстанций и приставов.
  • С несовершеннолетними лицами.

    • Если права данных людей затрагиваются при продаже квартиры, за их защитой могут обратиться они сами при достижении совершеннолетнего возраста, родители, а также органы опеки. Согласие уполномоченного органа потребуется при отчуждении собственности указанных лиц. Использование материнского капитала для приобретения квартиры обязывает выделять долю в собственности каждому члену семьи. Если такое условие не было выполнено, сделка может быть оспорена.
  • к содержанию ↑

    Обращение в суд

    Лицо, которое решило оспорить сделку купли-продажи квартиры, собирает необходимые документы, в том числе доказывающие свою позицию, а также устанавливает подсудность. В случае с недвижимым имуществом иск подается в суд городского или районного значения.

    Когда обращаются с целью только отмены сделки, дело рассматривается по месту нахождения другой стороны, а когда речь идет и ο последствиях аннулирования действий – в соответствии с местоположением самого объекта.

    Договора купли-продажи недвижимости при наличии законных оснований могут быть признаны недействительными или ничтожными. Признать договоры недействительными можно только в судебном порядке.

    Для этого необходимо подать исковое заявление в Арбитражный суд. Форма и содержание иска определяется статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Копии составленного заявления направляются участникам дела.

    Если все требования, касающиеся формы и содержания искового заявления, были соблюдены, то суд в течение пяти дней должен принять исковое заявление к производству и вынести определение, в соответствии с которым возбуждается производство по делу.

    к содержанию ↑

    Когда договор купли-продажи недвижимости может быть признан судом недействительным?

    1. Договор, который противоречит основам нравственности и правопорядка. Подобные сделки с недвижимостью признаются ничтожными. Последствия данных сделок носят характер конфискации.

    2. Мнимые или притворныесделки с недвижимым имуществом. Притворная сделка с недвижимостью прикрывает иную волю участников. Мнимой признается такая сделка, которая не направлена на результат — соответствующие правовые последствия.

    Мнение эксперта
    Костенко Тамара Павловна
    Адвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель Права
    3. Сделки с недвижимостью, совершенные гражданами, признанными недееспособными. Недееспособность граждан устанавливается только судом. Также недействительной сделкой суд может признать, если ее совершил гражданин, ограниченный в своей дееспособности.

    4. Договор купли-продажи недвижимого имущества, совершенный дееспособным гражданином, который на момент совершения данной сделки находился в состоянии, при котором не мог осознавать значения своих действий.

    В этом случае суд может признатьсделку с земельным участком недействительной, исходя из искового заявления, поступившего от данного гражданина.

    5. Договора с недвижимостью, заключенные несовершеннолетними (6 -14 лет). В данном возрасте несовершеннолетние могут совершать только мелкие бытовые сделки, направленные на извлечение выгоды для самого несовершеннолетнего.

    7. Договор купли-продажи недвижимости, совершенный под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, либо при стечении тяжелых обстоятельств.

    8. Сделки с недвижимостью, совершенные юридическим лицом, не имеющим на то законных оснований. Если сделка с недвижимостью совершается юридическим лицом и противоречит целям его деятельности (или когда данное юридическое лицо не имеет разрешения на такой вид деятельности), то суд может признать сделку недействительной.

    9. Если при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей.

    10. Если недвижимость была приватизирована с нарушением закона.

    11. При составлении договора с нарушением требований действующего законодательства (например, не соблюдение письменной формы).

    к содержанию ↑

    У Вас есть вопросы? Обратитесь к нашим экспертам и получите бесплатную консультацию!

    Персональная консультация это:

    правовое заключение специалиста по вашей ситуации; ответы на все вопросы, касающиеся процедуры обращения в суд; рекомендации и советы компетентных юристов.

    Обратитесь к нам за защитой своих прав прямо сейчас и получите консультацию юриста бесплатно!

    Из-за часто встречающихся мошеннических сделок в сфере недвижимости Правительством РФ был утвержден закон, в соответствии с которым гражданин получил право на оспаривание ранее заключенной сделки купли-продажи недвижимости. Таким образом она будет признана недействительной или ничтожной. Сделать это можно только при обращении в судебную инстанцию.

    В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: каковы основания для признания договора купли-продажи недействительным? в какую инстанцию следует обращаться? как составить исковое заявление? каковы сроки рассмотрения дела? Ответы на эти и другие вопросы ищите в данной статье.

    к содержанию ↑

    Основания для признания ничтожности договора

    Существуют следующие основания и примеры признания договора купли-продажи ничтожным:

    • Нарушение требований закона или прав третьих лиц, например, если квартира обременена правом пользования другого гражданина, однако в договоре это условие отсутствует.
    • Противоречие основам нравственности и правопорядка — имущество приобретено по поддельным документам.
    • Мнимая сделка — продажа недвижимости совершена лишь для вида, например, гражданин передает квартиру близкому человеку, чтобы избежать обращения взыскания на него.
    • Притворная сделка — совершенная на иных условиях — имущество продано по существенно отличающейся в договоре стоимости, с целью избежать последующего налогообложения.
    • Отчуждение недвижимости произошло от имени недееспособного или несовершеннолетнего гражданина без разрешения органов опеки и попечительства.
    • Сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение, например, при вынесенном решении суда об аресте имущества.
    Автор статьи
    Костенко Тамара Павловна
    Адвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель Права
    Следующая
    ЗаконыКак правильно составить завещание на наследство у нотариуса: необходимые документы, образец 2020 года

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector